Аренда земельного участка в сделках по нежилым помещениям

Аренда земельного участка в сделках по нежилым помещениям

Четыре года назад приобрели нежилое помещение в городе Москва. Оформили помещение на физ. лицо. С Земельным Комитетом договор на аренду земли не заключали.

Недавно мы пошли в Земельный Комитет за договором. Они, в проекте договора, предложили нам оплатить предыдущие 4 года аренды, сумма там получается огромная.

Могу ли я оспорить их требование оплаты аренды, чтобы аренду они начисляли только с момента заключения договора? Или может быть есть вариант с полным выкупом земли, не заключая этот договор?

08 Февраля 2012, 14:13 Синичкин Олег, г. Красноярск

Ответы юристов (3)

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник здания, который пользовался земельным участком, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника участка.

Аренда может быть взыскана Земельным комитетом через суд.

Есть вопрос к юристу?

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже при отсутствии договора аренды земельного участка у арендатора здания (сооружения) в силу закона возникает право пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) расположено, и обязанность вносить плату за пользование землей.

Невнесенная плата за пользование земельным участком под зданием (сооружением) является вашим неосновательным обогащением, которое вы обязаны возвратить собственнику земельного учатска (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая трехлетний срок исковой давности, то при взыскании с вас неосновательного обогащения в судебном порядке и при заявлении о пропуске срока исковой давности, неосновательное обогащение будет взыскано только за 3 года.

Однако это не помешает арендодателю требовать с вас оплаты всего срока фактического использования земельного участка в качестве условия заключения договора.

Выкуп земельного участка без заключения договора аренды возможен в соответствии с земельным законодательством, но приобретение права собственности на земельный участок не прекращает вашей обязанности по возврату неосновательного обогащения собственнику земли. Лучший вариант был бы при заключении договора аренды земельного участка с его последующим выкупом с условием о том, что внесенная вами плата за прошедшие 4 года фактического пользования земельным участком учитывается в качестве выкупных платежей.

P.S. К сожалению, вы не указали, какое нежилое помещение вы арендовали - здание (сооружение) или нежилое помещение, находящееся в нем. При аренде нежилого помещения в здании (сооружении) суды по-разному решают вопрос о возможности применения нормы о предоставлении права пользования земельным участком под зданием (сооружением) к отношениям, связанным с арендой нежилого помещения. Имеется как судебная практика, согласно которой арендатор нежилого помещения обязан вносить плату за часть земельного участка под зданием (сооружением), в котором расположено нежилое помещение, так и противоположная.

Требования собственника обоснованны, так как 4 года назад вместе с передачей Вам права собственности, Вам также перешло право на земельный участок.

Оспорить требование Земельного Комитета Вы конечно можете, однако Вам суд в удовлетворении откажет.

Мой Вам совет не соглашайтесь на заключение договора, где указано об оплате аренды земли за 4 года. Не заключайте договор с Земельным Комитетом, или дождитесь пока пройдут судебные заседания, а уже затем когда суд вынесет решение и укажет за сколько лет Вам платить, тогда и будете оплачивать. Вы в этом случае особо ничего не теряете.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи нежилого помещения

Особенности оформления купли продажи нежилого помещения.

Купля-продажа нежилого помещения ответственная и с юридической точки зрения довольно сложная сделка, требующая к себе должного внимания и грамотного подхода. Одним из главных аспектов этого процесса является проверка юридической чистоты нежилого помещения, в рамках которой профессиональные юристы оценивают правоустанавливающие документы и условия действительности сделки. Не менее важным условием совершения сделки является юридически верное оформление купли продажи нежилого помещения.

« При покупке нежилого здания необходимо выяснить вопрос прав на землю продавца »

Следует отметить, что процедура регистрации сделки купли-продажи нежилого здания практически идентична сделкам с жилыми помещениями. Разница состоит в том, что, покупая полностью нежилое здание, физическое или юридическое лицо будет иметь взаимоотношения с земельными органами, поскольку нежилое здание, в отношении которого совершается сделка купли-продажи, расположено на земельном участке, являющимся собственностью. Поэтому при покупке нежилой недвижимости нужно выяснить вопрос прав на землю продавца и возможность постройки на этой территории новых дополнительных зданий или помещений и юридически зафиксировать эту возможность.

Пакет документов для оформления купли продажи нежилого помещения.

Для регистрации и оформления сделки купли-продажи нежилого помещения необходимы следующие документы (нотариально заверенные копии или оригиналы):

  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на собственность объекта со стороны продавца (представителя продавца, действующего на основании нотариально заверенной доверенности),
  • договор купли продажи нежилого помещения, фиксирующий специфику предстоящей сделки, характеристики и юридический адрес нежилого здания, приложения к договору и дату вступления его в силу,
  • график платежей (в случае, если сделка совершается с использованием выплат по кредиту или в рассрочку),
  • свидетельство о госрегистрации права, выписка из ЕГРН,
  • акт приемапередачи нежилого помещения,
  • кадастровый план объекта, его экспликация,
  • документы, подтверждающие наличие или отсутствие долговых обязательств по коммунальным, эксплуатационным и земельным платежам продавца,
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • дополнительные соглашения, касающиеся земельного участка, на котором находится нежилое помещение
  • объект договора купли-продажи (характер отношений с земельными органами, ограничения в пользовании нежилым фондом, на земле которого находится объект купли-продажи, возможность возведения на участке дополнительных построек),

Оформление договора купли продажи нежилого помещения.

Купля-продажа нежилых помещений зданий - это, прежде всего, грамотное составление и оформление соответствующего договора, и к этому этапу сделки необходимо отнестись с особой ответственностью. Нужно заранее продумать, какие моменты должны быть закреплены в договоре в обязательном порядке кроме стандартных пунктов. В некоторых случаях это касается особых условий использования земельного участка, возможности строительства на нем дополнительных сооружений и т.д. Все эти особенности важно закрепить в договоре юридически. Один из важных аспектов в этом отношении правомочия сторон. Поскольку часто в сделках с нежилым фондом участвуют юридические лица, очень желательно проверить корпоративные документы юридического лица и полномочия подписанта.

« При участии юридического лица, очень желательно проверить корпоративные документы юридического лица и полномочия подписанта »

Чтобы во время купли продажи доли нежилого помещения не столкнуться с обманом, независимо от его размеров и последствий, важно обращаться только к юридическим компаниям, имеющим хорошую репутацию.

Наша компания поможет вам грамотно оформить куплю продажу нежилого помещения.

Специалисты нашей компании имеют значительный практический опыт работы и соответствующую квалификацию, которую они стремятся повышать, внимательно следя за всеми изменениями, которые появляются в российском законодательстве. Наши юристы тщательно проанализируют все предоставленные для оформления договора купли-продажи документы на их соответствие действующим законодательным актам, помогут проверить законность и юридическую чистоту сделки.

Благодаря услугам наших юристов, клиенты компании могут быть уверены в том, что оформление договора купли-продажи нежилого помещения будет происходить в полном соответствии с действующим законодательством и в будущем не возникнет проблем, связанных с ошибками или неточностями в оформлении сделки. Поэтому не следует отказываться от юридического сопровождения при совершении купли-продажи нежилого помещения, поскольку это - залог вашего спокойствия.

Адвокатская контора 39 Академическая Московской городской коллегии адвокатов - Жилищная практика

127006, г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д.24/1

Земля под зданием принадлежит разным собственникам. Как оформить договора?

Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.

Другие публикации:

По вопросу размещения интересных материалов обращайтесь.

Аренда земельного участка в сделках по нежилым помещениям

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации

4.5. Прекращение общей собственности

Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.5. Приватизация жилых помещений

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.2. Приобретение прав на земельные участки

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры ",Менеджмент и финансы", Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Аренда земельного участка в сделках по нежилым помещениям

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты Москвы

Представители малого и среднего бизнеса покупке недвижимости предпочитают аренду

Сегодня ритейлеры проявляют больший интерес к стрит-ритейлу (небольшим помещениям в первых этажах зданий с отдельным входом на первой линии)

Приобретение нежилых помещений Аренда нежилых помещений

Никогда арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, и на определенных с арендатором условиях в частности.

В так называемом третьем антимонопольном пакете, который недавно подписан президентом, закреплена норма, согласно которой срок аренды муниципального помещения должен составлять не менее 3 лет. Комментарий по этому поводу адвоката Олега Сухова:

Беседовала Светлана Вахрушева

Перепечатка и использование материалов сайта и деловых журналов Торговое оборудование. Лучший выбор, Практика торговли разрешены только с активной ссылкой на сайт Retailmagazine.ru с предварительного разрешения редакции.

Журнал Практика торговли. Торговое оборудование

Что такое продажа прав аренды (недвижимость)

Когда продажа права аренды может быть выгодна

Переуступка права аренды, в том числе и за деньги, позволяет получить недвижимость в аренду на тех же условиях, на каких был заключен договор с предыдущим арендатором. В том случае, когда договор аренды был заключен на длительный срок и на особо выгодных условиях, когда он был зарегистрирован по всем правилам в органах Росреестра, контрагент, даже перекупив право аренды, не остается внакладе. Переуступка права аренды также используется в тех случаях, когда аренда была изначально оформлено на одно из предприятий, входящих в холдинг, а затем его арендатором становится другое предприятие этого же холдинга.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора

Следует учитывать, что продажа права аренды вовсе не аналогична субаренде. В первом случае все права и обязанности, оговоренные в заключенном ранее договоре аренды, переходят к контрагенту и первоначальный арендатор полностью исключается из договорных отношений между арендодателем и контрагентом. При субаренде контрагенту переходит только право пользоваться арендованным имуществом, да и то на конечный срок.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: