Договор инвестирования в строительство недвижимого имущества это

Договор инвестирования в строительство недвижимого имущества это

Различают два вида договоров, предусматривающих правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве для участников инвестиционных договоров в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (ДалееЗакон 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Из содержания ст. 4 Закона N 214-ФЗ следует, что договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двусторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон - между застройщиком и участником долевого строительства, и подлежит государственной регистрации.

Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена.

Таким образом, государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности.

В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

Однако в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю поступают заявления граждан и юридических лиц о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества на основании договоров инвестирования строительства и актов приема-передачи недвижимости, расположенной в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено после вступления в силу Закона 214-ФЗ, а именно после 30 марта 2005 года. Из этого следует, что действие Закона 214-ФЗ будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств участниками инвестиционного строительства.

Согласно ст. 3 Закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Договора долевого строительства заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Таким образом, договора инвестирования строительства, заключенные после вступление в силу Закона 214-ФЗ при условии, что разрешения на строительство также получены после вступления в силу Закона 214-ФЗ подлежат государственной регистрации до ввода жилого дома в эксплуатацию, так как попадают под действие Закона 214-ФЗ.

Дополнительно сообщаем, что в этом случае Застройщику необходимо предоставлять на государственную регистрацию документы в соответствии со ст.4-8, 19,20,21 Закона 214-ФЗ, ст. 51, ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 25, ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор &ndash, это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай &ndash, гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Девелопер, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «,Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»,. По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «,вексельной схемы»,, ПДКП и других «,серых схем», покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Девелопером, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Девелопером до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Девелопер должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «,апартаментов»,, он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Девелоперу широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Права соинвестора по Договору инвестирования (так же, как и по ДДУ) могут быть переданы другому лицу путем заключения Договора об уступке права требования.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры &ndash, на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Договор инвестирования строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестирования строительства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Договор инвестирования строительства

(утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160) 3. Учет затрат по строительству объектов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестирования строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Договор инвестирования строительства

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания

Новости партнеров Похожие формы

Акт о передаче земельного участка под строительство нежилого здания (приложение к инвестиционному договору на строительство нежилого здания)

Исковое заявление собственника здания (сооружения) к разработчику проектной документации и саморегулируемой организации в арбитражный суд о возмещении сумм, уплаченных потерпевшему вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения (нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения), в порядке регресса

Акт выполненных работ по реконструкции нежилого здания (приложение к договору на выполнение работ по реконструкции нежилого здания)

График производства работ по реконструкции нежилого здания (приложение к договору на выполнение работ по реконструкции нежилого здания)

Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (трехсторонний)

Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилого назначения (примерная форма)

Договор соинвестирования в строительство нежилого здания (строения, сооружения)

Следует ли застройщику заключать инвестиционный договор

Позиция суда определена

Неоднозначную реакцию вызвало постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. 54. В нем изложена новая позиция суда относительно правовой квалификации инвестиционных договоров.В связи с этим у многих организаций, привлекающих средства инвесторов, дольщиков и т.д. для финансирования строительства объектов недвижимости, возникли опасения относительно того, не повлечет ли изменившееся отношение дополнительные налоговые обязательства и гражданско-правовые риски. Попробуем разобраться.

Договоры, именуемые инвестиционными, а также договоры соинвестирования либо привлечения финансовых средств в строительство и т. п. широко распространены на практике. Они заключаются, когда организация, владеющая земельном участком на праве собственности или аренды, то есть застройщик, не имеет собственных средств, достаточных для строительства. И привлекает средства иных лиц одного или нескольких (инвесторов, соинвесторов, дольщиков). Обычно подобными договорами предусматривается, что после завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта его часть или объект в целом передается лицам, вложившим в строительство свои средства. При использовании понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность» чаще всего ссылаются на Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Положения этих законов застройщик и инвестор рассматривают как основания заключения инвестиционных сделок.

В зависимости от содержания (сути) заключенный инвестиционный договор может быть отнесен:

Опасения строительных компаний не напрасны. Действительно, изменившийся подход ВАС РФ к квалификации инвестиционных договоров может повлечь дополнительные налоговые обязательства застройщика в тех случаях, когда инвестиционный договор по своему содержанию будет признан договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Применимы ли гражданские нормы?

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Причем договор может быть заключен не только на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара ( п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ). Как определено в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по такому договору к покупателю подлежит государственной регистрации ( п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Налоговые нормы предусматривают особенности

Приведенный подход к определению налоговых обязательств основывается и на отдельных нормах налогового законодательства. Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, средства инвесторов и (или) дольщиков, учитываемые на счетах застройщика и имеющие целевое назначение, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль. Они не относятся к реализации на основании подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса РФ и поэтому не должны учитываться для целей исчисления налога на добавленную стоимость. Судебная практика по налоговым спорам, когда при проверках инспекторы доначисляли соответствующие налоги с поступивших застройщику от инвестора сумм, складывалась в пользу налогоплательщиков.

Однако отнесение договоров инвестирования к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи, по сути, нивелирует принцип целевого финансирования. Так как подразумевает, что средства, получаемые застройщиком, являются его собственными и тратятся на создание объекта, который поступит в собственность самого застройщика, в том числе для целей продажи инвестору. Если налоговые органы будут квалифицировать инвестиционные договоры для целей налогообложения как куплю-продажу, то полученные от инвестора средства будут рассматриваться как доход застройщика от операций по реализации объектов недвижимости. Для определения обязательств по налогу на прибыль это может и не иметь значительных негативных последствий (ведь доходы компания вправе уменьшить на документально подтвержденные произведенные расходы). А по налогу на добавленную стоимость обязательства застройщика значительно увеличатся.

Последствия пока не ясны

Несмотря на то что с момента принятия постановления 54 прошло более полугода, ни налоговая служба, ни Минфин России не высказали официального мнения относительно возможной налоговой квалификации инвестиционных сделок в свете изменившегося подхода к гражданско-правовой квалификации инвестиционных договоров. Поэтому предугадать дальнейшие действия налоговых органов сложно.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении 54(за исключением абз. 2 п. 4) не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества, по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». При этом привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 закона 214-ФЗ ( п. 11 постановлении 54).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: