Договор купли продажи недвижимости расчет

Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости. Расчет по сделке производится с использованием собственных средств покупателя и заемных средств, что отражено в договоре. Согласно договору часть стоимости недвижимости в размере заемных средств продавец получил от покупателя до подписания договора, а другую часть - после регистрации перехода права собственности. Если расчеты между сторонами произведены надлежащим образом, является ли договор купли-продажи исполненным (прекращенным) (часть 1 ст. 408 ГК РФ)? Возможно ли внесение в него изменений? Если покупатель не передал часть денежных средств (заемных или собственных), т.е. не исполнил надлежащим образом свои обязанности, возможно ли внесение изменений в договор купли-продажи в части изменения порядка расчетов? Подлежат ли государственной регистрации изменившиеся условия сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор, обязательства сторон по которому полностью исполнены сторонами, является прекращенным и не может быть изменен.

До исполнения обязательств по договору (в том числе до полной оплаты по договору продажи недвижимости), если он не прекращен по иным основаниям, предусмотренным законом, в него по соглашению сторон могут вноситься изменения.

Дополнительные соглашения к договору продажи недвижимости не требуют государственной регистрации.

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам право своим соглашением изменить условия договора (кроме случаев, когда такое изменение не допускается в соответствии с ГК РФ или другим законом). Однако по смыслу гражданского законодательства внести изменения возможно только в действующий договор. В соответствии со ст. 408 ГК РФ любое обязательство, в том числе возникшее из договора (п. 2 ст. 307 ГК РФ), прекращается надлежащим исполнением. Как следует из п.п. 1, 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Если обе стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору купли-продажи (например, продавец передал объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, а покупатель принял и полностью оплатил его), эти обязательства, а вместе с ними и сам договор являются прекращенными. Условия же прекращенного договора не могут быть изменены, внести изменения можно только в действующий договор, о чем свидетельствует и судебная практика (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 30.07.2015 N Ф05-8957/15, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.10.2012 N Ф02-3893/12, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 N 14АП-8618/13). Если же переданная недвижимость не оплачена и договор не прекращен по предусмотренным законом основаниям, он может быть изменен по соглашению сторон*(1).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Следовательно, государственная регистрация договора (как двух- или многосторонней сделки - п. 1 ст. 154 ГК РФ) требуется только в случаях, указанных в законе. Дополнительное соглашение к договору (также являющееся сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ) подлежит государственной регистрации в случаях, когда такой регистрации подлежит сам договор. Ни ГК РФ, ни иные законы не предусматривают необходимости государственной регистрации договора продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость в результате совершения сделки (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, смотрите также постановление АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, решение Кировского районного суда г. Томска от 12.11.2012 по делу N 2-2229/2012). Поэтому дополнительное соглашение к договору продажи недвижимости не требует государственной регистрации (смотрите в связи с этим постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 N 19АП-2255/13).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

25 августа 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) Отметим, что вопрос о том, исполнен ли договор сторонами (и, следовательно, является ли он прекращенным), решается применительно к конкретным обстоятельствам. В частности, само по себе наличие в договоре указания на то, что расчеты между сторонами частично произведены до подписания договора, хотя и может приниматься во внимание судом при разрешении спора, тем не менее не является достаточным доказательством такой оплаты (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 N 09АП-53601/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 N 09АП-53180/14).

ООО НПП ГАРАНТ-СЕРВИС, 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания Гарант и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Безопасность при расчетах по купле-продаже недвижимости

если регистрации не произошло

- Договор купли-продажи недвижимости с отметкой о регистрации 1.

- Копия свидетельства о регистрации права собственности за Покупателем,

- Выписка из реестра прав и сделок с недвижимостью, из которой следует, что право собственности перешло к Покупателю,

- иные документы, которые стороны посчитают необходимым представить.

- Уведомление о приостановлении регистрации,

- Отказ в государственной регистрации.

- перед получателем (Продавец), за неправомерный отказ от выплаты средств в случае предъявления достоверных и обусловленных документов (п.2. ст. 872 ГК РФ),

Последние отзывы

Председатель БФ ",Прикоснись к добру",

РОСРЕЕСТР информирует: Как лучше рассчитаться по договору купли-продажи?

РОСРЕЕСТР информирует: Как лучше рассчитаться по договору купли-продажи?

При обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимость в регистрирующий орган продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, который вместе с соответствующим заявлением передается на регистрацию, где будет находиться в течение всего срока регистрации.

По истечении данного срока переход права регистрируется, сделка считается совершенной и покупатель становится собственником.

Когда наступает право собственности

Таким образом, право собственности на недвижимость переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи и подачи заявления на регистрацию, а с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, если покупатель передаст денежные средства в счет оплаты недвижимости сразу после подписания договора, то не исключено, что продавец может воспользоваться своим правом отказаться от сделки до ее регистрации и направит необходимое заявление в регистрирующий орган. В итоге покупатель может оказаться и без денег, и без недвижимости.

Необходимо отметить, что возможность отказаться от совершения сделки после подачи документов в регистрирующий орган имеется у обеих сторон сделки.

В другом варианте &ndash, оплата по сделке производится только после регистрации договора &ndash, в проигрыше может остаться продавец, поскольку недобросовестный покупатель, уже став собственником недвижимости, может отказаться произвести обусловленную договором оплату.

Способы оплаты договора купли-продажи

Принимая во внимание такие риски, рынок недвижимости «,сформировал», следующие способы оплаты договора купли-продажи.

1. Самый распространенный способ &ndash, оплата покупателем недвижимости после государственной регистрации перехода права с одновременной регистрацией ипотеки в пользу продавца до момента полной оплаты недвижимости.

То есть покупатель приобретает право собственности, скажем, на квартиру, но распорядиться ею он не может, пока не расплатится с продавцом.

Недостатком такого способа оплаты является необходимость повторного обращения в регистрирующий орган (после оплаты по договору) продавца и покупателя с совместным заявлением о прекращении ипотеки.

2. Оплата по аккредитиву. Этот способ представляет собой заключение договора между банком и покупателем недвижимости. Данный договор предусматривает внесение покупателем суммы, равной стоимости покупаемой недвижимости, на расчетный счет банка. После того, как продавец предъявляет необходимые документы о регистрации, банк выдает или перечисляет ему деньги.

Аккредитив бывает отзывным и безотзывным. Первый вид предполагает возможность изменения или отмены обязательств банка в отношении продавца. Второй же &ndash, невозможность таких «,проделок», без согласия сторон.

Особенностью такого вида расчетов является необходимость указания полной стоимости объекта недвижимости.

3. Передача денег посредством банковской ячейки. Данный способ заключается в том, что банк, покупатель и продавец оформляют договор, из которого следует, что банк в аренду предоставляет ячейку на определенный срок. После заключения договора в ячейку закладываются деньги и оговариваются условия доступа к ячейке. Например, таким образом: первые 10 дней ячейку может открыть продавец при предъявлении договора о регистрации сделки. А далее эту ячейку сможет открыть только покупатель при предъявлении им паспорта (или же любого другого документа, который будет прописан в договоре).

Договор купли продажи недвижимости расчет

Оплата купли, продажи квартиры

Как произвести расчёт по договору купли-продажи квартиры

В любой сделке с недвижимостью самым важным этапом является процесс передачи денег и как безопасно осуществить расчеты по договору купли-продажи квартиры, дома и других объектов. Этот вопрос интересует как продавца, так и покупателя.

Во времена зарождения рынка недвижимости стороны сделок зачастую не разбирались во многих вопросах данной сферы. Например, когда должны происходить расчеты при купле-продаже квартиры после подписания и регистрации договора или до него? А также - где это должно происходить?

В настоящий момент риэлторами отработана и широко используется надежная схема расчетов с помощью банковской депозитарной ячейки.

Она представляет собой персональный сейф, расположенный в банке, который можно взять в аренду. В случае сделки по купле-продаже недвижимости его снимают на весь срок ее осуществления, и этот сейф используют для расчетов наличными деньгами.

Для этого деньги в депозитарную ячейку закладывает покупатель еще до подписания самого договора о купле-продаже недвижимости, а изымает продавец этой недвижимости по завершению государственной регистрации данной недвижимости покупателем. При этом все условия доступа к банковской ячейке оговариваются специальным договором, заключаемым между всеми сторонами этой сделки.

До того, как договор купли-продажи будет подписываться, стороны посещают банк, в котором арендуют депозитарную ячейку, при этом составляется дополнительное приложение к стандартному арендному договору. По условиям данного приложения продавец после предъявления зарегистрированного в государственном реестре договора купли-продажи получает в оговоренный период из банковской ячейки деньги, предварительно заложенные туда в его присутствии покупателем.

В том случае, если сделка по каким-либо причинам не состоялась или что помешало продаже, то вся сумма возвращается покупателю. Он забирает ее из банковской ячейки в полной сохранности и целостности.

При приостановке или задержки регистрации договора может возникнуть риск, в оговоренный срок не успеть изъять деньги из ячейки. Эта ситуация актуальна, когда квартира уже фактически продана. Но в этом случае просто продлевается срок аренды. Зато при использовании данного способа расчетов за недвижимость, продавец полностью уверен, что он оговоренную сумму за свою квартиру гарантированно получит, а с другой стороны, покупатель может не волноваться о том, что, если сделка сорвется, могут пропасть его средства.

Одним из новых вариантов расчетов за приобретаемую квартиру является перевод безналичных средств с помощью банковского аккредитива.

Данныйвариант аналогичен использованию депозитарной ячейки, с отличием в одном, что операция расчета проводятся посредством безналичных сумм. Здесь роль депозитарной ячейки отводится аккредитивному счету, его открывает непосредственно покупатель и кладет на него оговоренную денежную сумму. И для того, чтобы продавец получил деньги от покупателя, тоже составляется дополнение к договору купли-продажи, где расписаны все условия по получению денег в результате совершения данной сделки.

Также начинают применять и такой вариант расчета, как проведение денег через ячейку банка с применением векселей. Такой расчет, используя векселя и ячейку в банке, производят в присутствие риэлтора или юриста, что позволяет гарантировать всем сторонам прозрачность и безопасность сделки купли-продажи недвижимости. Используя этот вариант, можно проводить расчеты поэтапно, разбивая сумму договора на несколько векселей. И в случае возникновения возможных проблем легко можно проверить все расчеты, проводимые по банковской документации.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Агентство недвижимости Дмитров Сделка, также оказывает помощь в заключении нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости с последующей регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Договор купли-продажи недвижимости.

Основные ошибки при составлении договора купли-продажи.

Убедительно, прошу, всех, кто самостоятельно пытается составить договор купли-продажи в простой письменной форме, без специальных юридических познаний обратить внимание на следующие моменты. В договоре обязательно должно быть указано, как производится расчет между сторонами. Если в договоре купли-продажи Вы указываете, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, это значит, что Вы рассчитались наличными или иными денежными средствами. Если Вы закладываете деньги в банковскую ячейку, совсем не обязательно писать об этом в договоре, вы все равно пишете в договоре, что расчет произведен. Были случаи, когда в договоре купли-продажи стороны прописывали - что расчет будет произведен в течение какого-то срока после государственной регистрации, в этом случае Покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права, в котором будет обременение в виде не расчета с продавцом и не пытайтесь доказать регистратору, что вы прописали это на всякий случай, если рассчитались, значит так и пишите, что рассчитались. А если Вы действительно не рассчитались, и продаете свою недвижимость в рассрочку, вот тогда в договоре следует указать, как именно произойдет оплата по данному договору. Когда покупатель выплатит последнюю сумму по договору, вы должны прийти в органы регистрации и написать заявление, о том что расчет произведен полностью и вы просите снять обременение. Это самые важные моменты, на которые обращают внимание регистраторы при приеме документов на государственную регистрацию.

Предмет договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи земли и строения, особенности продажи.

Недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.).

Когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Цена недвижимости по договору купли-продажи. Государственная регистрация договора купли-продажи. Передаточный акт обязателен при заключении договора купли-продажи.

Данная статья предоставлена а гентством недвижимости ДмитровСделка .

и порекомендуйте своим друзьям и знакомым

Агентство недвижимости ДмитровСделка уже более 5 лет работает на рынке недвижимости Дмитрова. За годы работы мы заслужили безупречную репутацию среди наших клиентов. Обратившись в нашу компанию вы гарантированно получаете высокое качество услуг. Ждем вас.

Terra House

Справка по недвижимости / Формы расчетов при проведении сделок с недвижимостью

Формы расчетов при проведении сделок с недвижимостью

Главное в проведении расчетов является соответствие действительности тому, что записано в договоре купли-продажи недвижимости.

Важным этапом в проведении сделок с недвижимостью являются расчеты.

Существует три основные формы расчетов с недвижимостью.

Существует аккредитивный счет &mdash, это отдельный банковский счет, куда перечисляется сумма со счета покупателя. И после совершения сделки купли-продажи средства с этого счета перечисляются на счет продавца.

Этот способ расчетов можно использовать только если у продавца прямая продажа, и у него нет опасности при продаже объекта платить большой подоходный налог (Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации).

Для продавца риска практически нет. Кроме случае, если расчеты производятся после государственной регистрации договора купли-продажи. В договоре нужно указывать, в течение какого срока будут произведены расчеты. После расчетов получатель денег должен написать расписку покупателю.

Наличные расчеты с использованием банковского сейфа (депозитарной ячейки).

Выбирают для расчетов банковские сейфы (ячейки), потому что вся сумма денег в момент совершения сделки находится в банке (депозитарии), являющемся третьей, независимой стороной.

До совершения сделки стороны вместе закладывают необходимую сумму в сейф (ячейку), после завершения сделки продавец может забрать из сейфа деньги. Если сделка по каким-то причинам не состоялась, покупателю предоставляется некоторое время, чтобы он мог прийти с паспортом и забрать свои средства. То есть деньги находятся в отчуждении, и ни одна из сторон не имеет права доступа к банковскому сейфу (депозитарной ячейке) без исполнения определенных условий.

Перед закладкой денег в банковский сейф (ячейку) покупателю с продавцом обязательно необходимо проверить наличие нужной суммы денег и каждую купюры на предмет отсутствия подделки.

В договоре купли-продажи не следует указывать, что расчеты уже произведены, в противном случае страдает продавец. Следует писать, что расчет происходит с использованием банковского сейфа (ячейки) (указать название банка, адрес, номер или дату заключения договора аренды сейфа).

После получения причитающихся денег, продавец должен написать расписку покупателю.

Страница Формы расчетов при проведении сделок с недвижимостью обновлена 07.12.2011.

Для кого мы работаем?

Мы предлагаем комплекс профессиональных услуг по исследованию рынков, поиску объектов инвестирования и сопровождению сделок. Мы осуществляем постоянный мониторинг и анализ рынка недвижимости, оценку эффективности инвестиций в недвижимость, а также анализ рынков недвижимости конкретных регионов. Подробнее

Понравилась статья? Поделить с друзьями: