Договор продажи недвижимости является сделкой

Гражданское право

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью).

Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения.

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией.

В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон установил иной механизм их соотношения с актом государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости является сделкой

Договор купли-продажи квартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости,

Форма договора продажи недвижимого имущества,

Определение предмета в договоре продажи недвижимости,

Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения,

Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости,

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества,

Продажа жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования,

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Основные положения о заключении

договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

Форма договора

продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Определение предмета

в договоре продажи недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Права на земельный участок

при продаже жилого дома, здания, сооружения

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Цена и порядок оплаты

в договоре продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

Последствия передачи недвижимости

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В частности, применяются следующие правила:

- соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества,

- безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок,

- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

на основании закона или договора

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно),

Государственная регистрация

перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Примечание: Статья создана на основе официального текста статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации - Продажа недвижимости. Договор продажи недвижимости.

Информация на этой странице может быть полезной Вашим друзьям и знакомым.

Поделитесь с ними информацией и пошлите им прямую ссылку на эту страницу.

Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме,

3) взаимным наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища,

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон,

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником,

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении,

5) необходимость государственной регистрации договора.

любой субъект права:

1) собственник недвижимости,

2) государственное или муниципальное предприятие,

3) юридическое лицо.

Покупатель любой субъект права.

Предмет договора недвижимое имущество.

Форма договора письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю,

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом,

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество,

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество,

3) обязанность оплатить купленное имущество,

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора,

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из разновидности сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. В соответствии с п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним и заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК).

Кроме того, при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору может являться представитель покупателя и (или) продавца.

Стороны договора купли-продажи должны быть конкретно определены в вводной части договора. Указывается:

  • наименование сторон договора (полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки),
  • дополнительные сведения: дата рождения, реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В обязательном порядке в договоре указывается:

  • адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта,
  • назначение,
  • площадь, в том числе жилая,
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 статьи 555 ГК). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Если заключается договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа, то в договоре обязательно указываются:

  • размеры платежей,
  • порядок выплаты платежей,
  • сроки выплаты платежей.

Если эти условия не перечислены, то договор считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Расторжение договора представляет собой досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор продажи недвижимости является сделкой

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме,

3) взаимным наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища,

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон,

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником,

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении,

5) необходимость государственной регистрации договора.

любой субъект права:

1) собственник недвижимости,

2) государственное или муниципальное предприятие,

3) юридическое лицо.

Покупатель любой субъект права.

Предмет договора недвижимое имущество.

Форма договора письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю,

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом,

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество,

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество,

3) обязанность оплатить купленное имущество,

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора,

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости - это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор продажи недвижимости по общему правилу не регистрируется (за исключением договора купли-продажи жилого помещения и предприятия), при этом переход права собственности на недвижимость к покупателю во всех случаях подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. Закон к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Сторонами по данному договору признаютсяпродавец - любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель - любое лицо, в том числе и юридическое.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, если земельный участок и находящееся на нем здание, строение, сооружение принадлежат одному лицу, то не допускается отчуждение земельного участка без здания, сооружения, а также отчуждение здания, сооружения без земельного участка. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Если же здание, сооружение и земельный участок принадлежат разным лицам, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

Продажа жилых помещений имеет свои особенности.

Во-первых, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (например, наниматели жилого помещения, отказополучатели).

Во-вторых, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: