Если договор аренды предметом которого является недвижимое имущество

Предмет договора аренды

Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего это должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода.

Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала*(181). Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя, если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок*(182).

Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды*(183). Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды*(184). Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость - это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров - займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные - в том же количестве*(185).

Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных. Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи.

Наконец, следует помнить, что в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ГК). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения*(188). Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК*(189). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами. В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию. Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

Аренда будущей недвижимости

Долгое время закон и судебная практика не позволяли заключать договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано. Объяснялось это просто: незарегистрированная недвижимость не является объектом гражданского оборота. А если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владение и пользование) по договору аренды невозможно. В 2015 году в п. 3 ст. 433 ГК РФ появилось правило, которое закрепило подход, выработанный ранее в судебной практике. Подход основан на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 73: договор аренды начинает действовать для сторон с момента его подписания, если согласованы все существенные условия договора и в день его подписания объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Сейчас суды совершенно спокойно относятся к аренде будущей недвижимости (см., например, постановление АС Поволжского округа от 06.08.2014 по делу А55-17971/2013). Просто сторона договора, не прошедшего необходимую госрегистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность на этом основании (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 165).

Президиум ВАС РФ в постановлении от 08.10.2013 3589/13 специально подчеркнул, что договор аренды, заключенный с законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества, право собственности, на которое еще не зарегистрировано (договор аренды будущей вещи), не противоречит ст. 608 ГК РФ. А отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, который является объектом аренды, само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ (аналогичное мнение высказано в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 13). То есть Президиум ВАС негласно узаконил сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.

Строение считается объектом недвижимости до регистрации права собственности

В 2015 году Пленум Верховного суда разъяснил, что правомерно возведенное здание (сооружение) считается объектом недвижимости в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38 постановления ВС РФ от 23.06.2015 25). Регистрация права, исходя из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ, не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости. Поэтому такое здание (сооружение) по смыслу ст. 130, 607, 650 ГК РФ может быть объектом аренды. Договор аренды такого здания (сооружения) стороны могут заключить под отлагательным условием о регистрации права собственности на него (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 25).

В судебной практике есть разные подходы к договору аренды будущей вещи

Если предметом договора аренды является вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло регистрацию, все-таки есть вероятность возникновения проблем. В данном случае может сыграть свою роль противоположная позиция судебной практики: вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен. Сторонники позиции ссылаются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,. Регистрация прав на недвижимость &mdash, юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имуществ. Это единственное доказательство существования зарегистрированного права (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу А56-12329/2008).

В судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой договор аренды не признавался таковым. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу А43-14227/2009, Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу А43-14220/2009).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не может означать отсутствие оснований для возникновения между арендодателем и арендатором правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения.

Мнение эксперта Николая Велесова (ООО «,Юридическое бюро &bdquo,Виртус-Лекс&ldquo,»,): договор аренды подходит для будущей недвижимости

Поскольку закон не запрещает законному владельцу сдавать в аренду имущество, наиболее приемлемой схемой будет заключение договора аренды. Применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 73 «,Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»,).

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл.34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК РФ.

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

  • Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним, действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
  • Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

ПОДГОТОВКА АРЕНДАТОРА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

В первую очередь арендатору следует выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель.

Кроме того, арендодатель и сам может являться арендатором по отношению к предмету аренды такие отношения называются субаренда. В этом случае потенциальный арендодатель должен представить исходный договор аренды, по которому он является арендатором, который должен содержать право на последующее заключение договора субаренды. Отсутствие в тексте исходного договора аренды положения о допустимости передачи помещения в субаренду с согласия арендодателя указывает на отсутствие такого права у арендодателя. В таком случае помещение не может быть передано в субаренду. А если такой договор субаренды все же был заключен, то он считается незаключенным.

Экспертиза документов для оформления договора аренды проходит в несколько этапов.

О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года

О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года

главный специалист Департамента

налоговой политики Минфина России

заместитель начальника отдела

Главного управления федерального

казначейства Минфина России

Действующее законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, подлежат государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключаемые на срок менее года, или нет. В различных субъектах Российской Федерации данная проблема решается по-разному, так как нет однозначного толкования, исходящего от федеральной власти.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",. Статья 131 ГК РФ в свою очередь гласит, что вещные права на недвижимые вещи, в частности, интересующие нас право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, подлежат государственной регистрации, и также отсылает к указанному Федеральному закону, который устанавливает порядок регистрации. Статья 609 ГК РФ конкретизирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, но является диспозитивной, опять включая в себя оговорку ",если иное не установлено законом",.

Copyright ©, 1996-2015 Налоговый вестник

Частичное или полное воспроизведение в любом виде допускается только с письменного разрешения редакции. Не является публичной офертой. Уточняйте наличие в издательстве. Информация 18

Все логотипы являются зарегистрированными товарными знаками. Все права защищены.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: