Естественные объекты недвижимого имущества

РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Недвижимость как объект оценки

Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Недвижимость

Недвижимость

Под понятием недвижимость традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) &mdash, земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба,
  • прочно связана с землей как физически, так и юридически,
  • долговечность объекта инвестирования,
  • стоимость недвижимости высока,
  • каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам,
  • потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа,
  • новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости,
  • строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  • способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества,
Свойства недвижимости:
  • полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника),
  • фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить),
  • стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей),
  • неповторимость (каждый объект недвижимости уникален),
  • ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение),
  • обособленные водные объекты,
  • многолетние насаждения,
  • инженерные сооружения и сети,
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения,

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

  • земельные участки, предназначенные под застройку,
  • природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье &mdash, это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Составляющие недвижимого имущества

Непосредственная связь с землейявляется важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: землю (земельный участок), усовершенствования(улучшения) и принадлежности недвижимого имущества.

Эти элементы, по сути, отражают этапы освоения человеком природы (земли), а потому возможно существование объекта недвижимости, включающего в себя лишь землю, но невозможно, чтобы объект начинался с «улучшений» и не включал в себя землю.

Естественной основой и первой составляющей любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Местоположение недвижимости главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, вытекает чрезвычайно важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

Вторая составляющая недвижимости усовершенствования (улучшения) (improvements) земли. Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Участок земли с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли. Это различие должно найти отражение и в цене объекта.

Третья составляющая недвижимости принадлежности (fixtures). Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещения), то это дает полное право продавцу отделить ее, и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важнейших условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности. Итак,

недвижимое имущество = земля улучшения принадлежности.

Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности:

на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству,

на жилые помещения являются жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

Лекции - Основные направления экономики недвижимости - файл 1.doc

Доступные файлы (1):

    Смотрите также:
  • Экономика недвижимости лекция
  • по экономике недвижимости лекция
  • Рынок недвижимости и ипотека лекция
  • Недвижимость в современных условиях лекция
  • по технической инвентаризации объектов недвижимости лекция
  • Экономика недвижимости лекция
  • по экономике недвижимости лекция
  • Рынок недвижимости лекция
  • Оценка земли и недвижимости лекция
  • по дисциплине Оценка бизнеса лекция
  • Оценка недвижимости лекция
  • Аренда недвижимости лекция
1.2. Классификация объектов недвижимости Классификация недвижимости

Группы недвижимого имущества

Обособленные водные объекты

Предприятия как имущественный комплекс

По функциональному назначению

По воспроизводимости в натуральной форме

По степени готовности к эксплуатации

Объекты, введенные в эксплуатацию

Объекты незавершенного строительства

По форме собственности

Собственность общественных организаций

По отраслевой принадлежности

Объекты транспорта и связи

Культурно-бытовые объекты, и др.

По возможности приватизации

Свободно приватизируемые объекты

Объекты, запрещенные для приватизации

Объекты, приватизируемые по разрешению Правительства РФ

Сооружения это объекты, обеспечивающие нормальную жизнедеятельность человека (коммуникации, дороги, железные дороги, взлетно-посадочные полосы, мосты, электросети, системы передачи и приема информации, метро и т. п.). Классификация этой группы объектов представлена на рис. 2.

Земельный участок это часть поверхности земли, имеющая четкие границы на поверхности земли. Кроме того, земельные участки ограничены сверху воздушным пространством РФ, а снизу недрами, также являющимися государственной собственностью. Классифицировать земельные участки можно по ряду признаков (рис. 3).

Лес это земли в совокупности с древесной, кустарниковой и травянистой растительностью, животными и другими биологически связанными объектами природы, расположенными на этих землях. При этом леса могут являться как землями лесного фонда, так и другими землями. Кроме того, леса, являющиеся землями лесного фонда, разделяются на различные категории защитности и виды (рис. 4). Земли лесного фонда полностью находятся в государственной собственности, однако участки лесного фонда могут предоставляться в пользование физическим и юридическим лицам на определенный срок и на основании специальных разрешительных документов.

Под многолетними насаждениями понимают искусственные древесно-кустарниковые посадки, имеющие определенное функциональное назначение. Классификация этой группы объектов представлена на рис. 5.

Недра это часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя или (при его отсутствии) ниже поверхности земли и дна водоема, простирающаяся до глубин, доступных для изучения и освоения. Недра могут быть только государственной собственностью, однако добытые из недр полезные ископаемые могут находиться в собственности пользователя недрами, если право пользования предоставлено государством и подтверждено соответствующей лицензией.

1.3. Право собственности на недвижимость

отвода участка на местности,

перенесения в натуру проектов землеустройства, генпланов застройки,

создания зон с особыми условиями использования,

возведения межевых знаков, линий, заборов,

охраны от посягательств на участок,

2) пользование извлечение из объекта полезных свойств или дохода,

Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества

Смотрите также:

Соотношение терминов, определяющих недвижимость

комментарии Больше материалов по теме: Тематики
  • Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (Зарегистрировано в Минюсте РФ 12.08.2004 N 5974) (ред. от 24.12.2004)

PPT.RU - Власть. Право. Налоги. Бизнес

  • О проекте
  • Реклама на сайте
  • Обратная связь
  • Подписка на рассылки
  • Сделано в Санкт-Петербурге
  • Facebook
  • Twitter
  • Вконтакте

Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна

Экономика недвижимости

Понятие, свойства, признаки и классификация недвижимости

Недвижимость это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из ГК РФ: недвижимые вещи земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты.

Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.

Как экономические объекты: стоимость, цена, является объектом налогообложения, объекты инвестирования, доходность, низкая ликвидность, полезность, затраты на содержание, характеризуется спросом и предложением.

Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда, залог и др.).

Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизиологические и интеллектуальные потребности людей.

  • 1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению,
  • 2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости,
  • 3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации,
  • 4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли,
  • 5. Перенос стоимости по мере износа.

  • 1. По функциональному назначению: жилые и нежилые, последние, в свою очередь производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
  • 2. По происхождению (по воспроизведению): невоспроизводимые (земля, полезные ископаемые), воспроизводимые (всё остальное)
  • 3. По степени готовности к эксплуатации: введённые в эксплуатацию и незавершенное строительство.
  • 4. По форме собственности: государственная, частная, коллективно-совместная и долевая, недвижимость общественных организаций.
  • 5. По отраслевой принадлежности по отраслям.
  • 6. По возможности приватизации свободно приватизируемые, приватизируемые по решению суда и запрещенные к приватизации.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: