Как оценить землю в аренде

Оценка права аренды земельного участка

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки. Арендодатель (собственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование.

Из юридического толкования права аренды земли и из экономического содержания этого права следует, что отличие стоимости права аренды земли, от стоимости полного права собственности определяется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве.

Отсюда следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем, а также при предоставлении возможности приобретения земельного участка в собственность, издержками по приобретению такого права.

Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).

В американской практике оценки, исходя из практических целей, отдельно оценивается имущественные права арендодателя и права имущественные арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом и разными рисками их получения. Считается, что имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает.

В России для целей оценки, вытекающих из практических задач рынка недвижимости, также может быть произведено аналогичное деление права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора.

Таким образом, можно оценить стоимость права аренды арендатора, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, поскольку это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли.

где VA - стоимость права аренды арендатора, VL - рыночная стоимость земли,

Pi - арендная плата, установленная в договорах аренды, Oi - стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления),

VPA - рыночная стоимость права заключения договора аренды,

r - ставка дисконтирования.

В целом, учитывая ранее высказанные предположения, можно сделать некоторые выводы:

Во-первых, необходимость оценки частичных имущественных прав на землю обусловлена возникновением суррогатного рынка земли в г. Москве, где она узаконена местным законодательством 38 , отражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на земельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на землю заменила рыночную стоимость полного права собственности.

Во-вторых, нужно отметить, что расчеты стоимости как права аренды, так и других частичных прав должны основываться на рыночной оценке стоимости земельных участков. В этом случае, оценщикам рекомендуется использовать в своей работе Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства

Когда и зачем нужна оценка права аренды земли?

Для определения стоимости земельного участка в современных рыночных отношениях, разумнее всего опираться на результаты независимой оценки. А как быть при желании передачи земли в аренду?

Право на аренду участка также может быть определено на основании оценки. Для регулирования деятельности оценивающих организаций, в России действует Федеральный закон “,Об оценочной деятельности”,. Результаты оценки должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.

Когда необходима оценка аренды участка

Для имущественной сделки, в которой объектов является арендованный земельный участок необходимы результаты оценки. Помимо этого, такая документация необходима в следующих случаях:

  1. Приобретение земельного участка в аренду на аукционе,
  2. Покупка недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке,
  3. Получение банковского кредита, по которому земельный участок является залоговым обязательством.

Оценивая право аренды,мы получаем сумму годовой арендной платы (либо стоимость, по которой может быть продано право на аренду участка), тогда как оценка уступки такого права представляет собой стоимость, единоразово выплаченной арендатору, уступающему свои договорные права согласно уже существующему договору.

Основные этапы оценки

Оценка права на арендованную землю может выполняться по желанию собственника или правообладателя земельного участка (арендатора). Если заказчиком подобных работ является юридическое лицо (например, местная администрация), оценка выполняется на основании муниципального контракта, который заключают стороны.

Если же заказчиком является юридическое или физическое лицо, собственник земельного участка, желающий сдать участок в аренду, заключается простой договор на прелдоставление услуг.

Как выбрать исполнителя?

Выполнять работу по оценке права аренды имеют право квалифицированные специалиты, имеющие профессиональное образование в области оценочной деятельности, состоящие в соответствующей Саморегулируемой организации (СРО) оценщиков . Такие данные подтверждаются Выпиской из реестра СРО оценщиков и свидетельством о членстве.

Во избежании случаев мошенничества, следует убедиться имеет ли право оценщик выполнять подобные работы.

Для того, чтобы заказать оценку на право арены непосредственно понадобятся следующие документы:

Правоудостоверяющие документы участок. Это может быть свидетельство о праве на участок, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на участок либо договор аренды,

Кадастровый паспорт на землю или выписка, которые можно получить в филиалах Росреестра, на их официальном сайте либо в близжайшем многофункциональном центре.

Сроки проведения

Выполнение работы по оценке права аренды, как и любые сроки выполнения услуг, необходимо обговорить заранее и прописать срок исполнения в договоре о выполнении работ. Как правило, оценщик заинтересован в быстроте своей работы, поэтому срок исполнения не превышает 10 рабочих дней.

Стоимость услуг по оценке права аренды земли может иметь огромный разброс по стоимости. Она может зависеть как от региона оказываемых услуг, так и от местоположения земельного участка или востребованности исполнителя. В среднем стоимость такой услуги может варьироваться от полутора до десяти тысяч рублей.

Чистота сделки при операциях купли-продажи и все связанные с этим вопросы описаны в статье.

Эскроу что это? Ответ вы найдете в этой статье.

Итогом выполнения услуги оценки права аренды участка будет составленный с учетом всех стандартов документ в виде отчета.

Такой отчет пишется с учетом многих факторов, влияющих на размер права аренды и состоит из пяти глав:

  • Сведения об отчете, где указываются факты об объекте оценки, основания проведения, задание, данные о заказчике, цель оценки, вид стоимости, содержание и объем работ,
  • Сведения об объекте оценки характеристика, право, подлежащее оценке, обременения, краткая характеристика и обзор рынка,
  • Процесс оценки, включающий в себя методологию и подход к оценке, а также согласование результата,
  • Итоговое заключение о стоимости, отражающее значение возможной продажи права на аренду земли,
  • Приложения, содержащие копии документов, характеризующих земельный участок, а также копии удостоверений и свидетельств исполнителя, ответственного за выполнение оценки аренды земли.

Определение рыночной стоимости права аренды земли по формуле

Правильно ли будет определение рыночной стоимости права аренды земли по формуле (права аренды на неопределенный срок):

1. Находим РС 1 кв.м. зу

То есть получается не нужно делать корректировку на передаваемые права? Посчитать как рыночную стоимость земельного участка и умножить на ставку капитализации деленную на 100? (например: стоимость рыночная 15 000 000*12,08/100=1 962 2000). Очень нужен Ваш совет

Если честно, не понял вопроса. Понял только, что скорее всего вы запутались в чем-то. РС права аренды и права собственности - разные вещи. О РС права аренды, отличной от 0 (или от 1 руб.) можно говорить, когда ставка по договору аренды меньше рыночной величины арендных ставок (или есть какие-то льготы, либо в рамках договора у арендатора появляются какие-то правомочия и т.д. и т.п.). Каких-то простых и точных корректировок от цены права собственности к цене права аренды я не знаю. Рыночная стоимость (и соответственно цены) прав аренды зависит от множества факторов, например, срок договора, ставка арендной платы, условия договора (например, возможность досрочного расторжения или пролонгирования) и т.д. и т.п.

мне нужно оценить незавершенный строительством многоквартирный дом для продажи, земля под этим объектом в аренде на неопределенный срок, мы же получается оцениваем право аренды земельного участка и как это правильно сделать?

надо проще быть. Дисконтируйте разницу между контрактной (по договору аренды или можно по ",муниципальной", формуле посчитать, исходя из кадастровой стоимости, умноженная на определенные коэффициенты, которые прописаны в постановлении, приказе и т.п. Вашего района, региона и т.п.) арендной платой за ЗУ и рыночной (которая у вас получилась) и будет Вам счастье.

Покупка участка в аренде

Покупка участка в аренде! Стоит ли приобретать?

Много продают земельных участков, которые находятся у физических лиц на правах аренды. Что это значит? Это значит, что участок был предоставлен по договору аренды муниципалитетом (администрацией) физическому лицу по результатам проведенного аукциона на определенный срок(5,1020 лет и т.д.) и с установленной годовой арендной платой. Такие земельные участки поставлены на кадастровый учет, уже межеванные(т.е. границы з/у установлены в соответствии с действующим законодательством), с присвоенной категорией земель и видом разрешенного использования. Данные земельные участки переуступают(продают) по договору переуступки права аренды!

Что привлекательного может быть в таких участках кроме их месторасположения.

—, Это их цена! Как правило, такие земельные участки продают по цене вдвое ниже рыночной, а то и втрое!

—, Участки можно выкупить в собственность у администрации за небольшие деньги (3 от кадастровой стоимости земельного участка, стоимость указана в кадастровом паспорте) обратившись с соответствующим заявлением.

Условия выкупа достаточно просты с точки зрения подготовки документации! Для выкупа земельного участка надо построить на нем дом(т.е. коробка,окна,крыша) и зарегистрировать его как жилой, после предоставить в администрацию документы на дом и договор аренды и написать соответствующее заявление.

Выгодно ли покупать участок в аренде?

В первую очередь это подходит и выгодно людям которые хотят строить дом под постоянное место жительство(ПМЖ) в ближайшее 3-5 лет. Посчитаем выгоду: предположим, участок в аренде на 10 лет стоит 1 млн руб. ,такой же участок рядом в собственности стоит 2 млн руб. ,годовая арендная плата за первый участок допустим 20 000 руб. в год, кадастровая стоимость арендуемого участка 1,4 млн. руб., при строительстве за три года Вы заплатили за участок 60000 руб.и плюс за выкуп 3 от 1400000 получается 42000 руб. итого:с условием покупки участка в аренде и оплаты его аренды за 3 года Вы заплатили 1502000 руб., а за такой же участок в собственности 2000000.

Сравним участки в собственности и в аренде на примере таблицы.

Также бывает что стоимость участка в аренде и участка в собственности одинаковая в таком случае с арендой не стоит связываться! Или же сроки аренды уже истекают, или арендная плата за участок большая (может доходить до 100 000 руб. в год.). Обязательно смотрите ,что написано в договоре аренды, какие сроки, какая годовая арендная плата.

Вам также может понравиться аварийные дома к расселению Как оформить прирезку к участку Объекты на продажу Группа вконтакте Агенство недвижимости Сергиев Посад

Наше агентство Полезная площадь это любые услуги в сфере покупки, продажи и оформления недвижимости.

Данный сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 ГК РФ

Как оценить землю в аренде

Независимая оценка права аренды земли

Определение рыночной стоимости земли - весьма распространенная процедура, проводимая как в составе независимой оценки недвижимости, так и самостоятельно. В большинстве случаев, когда звучит словосочетание оценка земли, подразумевается оценка права собственности на землю. Однако в отношении земельного участка можно оценить и право аренды, которое также обладает рыночной стоимостью.

В основном, независимая оценка права аренды земельных участков востребована на тех рынках, где основной формой земельных отношений является аренда. Ярким примером такого рынка является Москва, где подавляющее большинство городских земель принадлежит городу, а город, в свою очередь, сдает землю в аренду непосредственным землепользователям. Здесь вопросы с оценкой права аренды земли возникают естественным образом, поскольку объекты недвижимости (здания) находятся в собственности, а земля под ними - в аренде, и при проведении оценки недвижимости независимому оценщику приходится оценивать, в том числе и право аренды земельного участка. Определение стоимости недвижимости, находящейся на арендованном участке имеет свои особенности, однако в рамках этой статьи мы не будем касаться этого вопроса. Желающим же поближе познакомиться с данной проблематикой, мы предлагаем посетить сайт оценочной компании Старт-Альянс, которая оказывает услуги по независимой оценке недвижимости в Москве.

Говоря об оценке права аренды земельного участка, нужно понимать, что рыночная стоимость этого права зависит от конкретных условий того договора аренды, который заключен (или может быть заключен) в отношении рассматриваемого участка. Какие же положения арендного договора в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость права аренды?

Конечно, основным фактором является величина арендной платы за пользование рассматриваемым земельным участком. При этом важна не абсолютная величина этой платы, а разница между рыночной арендной платой за рассматриваемый участок и арендной платой по договору аренды. Если эта разница положительна, то арендовать такой участок для потенциального арендатора становится выгодно (фактическая арендная плата будет ниже рыночной) и он будет готов заплатить определенную сумму за право заключить такой договор аренды. Величина этой суммы и будет являться рыночной стоимостью права аренды данного земельного участка по данному договору аренды. В том случае, если эта разница отрицательна, то арендовать такой участок невыгодно для потенциального арендатора (фактическая арендная плата будет выше рыночной) и стоимость права аренды по такому договору будет близка к нулю.

Другими важными условиями арендного договора, непосредственно влияющими на рыночную стоимость права аренды, являются оставшийся период аренды и возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату. Влияние этих условий на рыночную стоимость права аренды земельного участка взаимосвязано. Например, если оставшийся срок аренды земли достаточно велик (3 и более лет) и условия арендного договора не позволяют арендатору до окончания срока аренды в одностороннем порядке изменять арендную плату, то стоимость права аренды земли по такому договору, скорее всего, будет велика, поскольку арендатору выгодно иметь фиксированную арендную ставку на длительный срок - ведь цены на недвижимость, как правило, постоянно растут. Конечно, данное рассуждение верно при условии что текущая величина ставки аренды по договору близка к рыночной. Если же положениями арендного договора предусмотрена возможность арендодателя изменять в одностороннем порядке величину арендной платы за землю, то данное рассуждение не работает и стоимость права аренды будет целиком определяться исходя из величины текущей арендной платы.

Непосредственный расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится, как правило, с позиций сравнительного подхода методом прямых сравнений. Более подробно с методами и особенностями расчета стоимости прав аренды земельных участков можно ознакомиться на сайте независимого оценщика - компании Старт-Альянс, оказывающей услуги по независимой оценке земли.

Как оценить право аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка

Для использования большинства функций управления, требуется поддержка сценариев JavaScript

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты. Оценка права аренды земельного участка

Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р»,Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», Утверждены

Документ доступен: с 20 до 24 ч.

Как оценить право аренды земельного участка

права бессрочного пользования земельного Лейфер Л.А. Кашникова З.А. Приволжский центрфинансового консалтинга и оценки

В рамках традиционного затратного подхода оценка рыночной стоимости объекта недвижимости определяется как сумма стоимости замещения (с учетом предпринимательской прибыли) и рыночной стоимости относящегося к нему земельного участка.

Оценка земли

В целях реализации положений Директивы Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь» с 01.01.2012 Указом Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования участков» гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам предоставлено право передавать в залог капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, расположенное на арендованном земельном участке, независимо от внесения платы за право заключения договора аренды земельного.

Оценка прав аренды земли Отправить заявку на оценку прав аренды земли Стоимость услуг по оценке прав аренды земли от 8 000 руб Сотрудники нашей Компании имеют большой опыт оценки прав аренды земли

Стоимость услуг по прав аренды земли от 8 000 руб

Сотрудники нашей Компании имеют большой опыт оценки прав аренды земли. прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав аренды аналогичных участков. При этом, основными факторами, влияющими на стоимость прав аренды земли, являются: местоположение земли, обеспеченность инженерными системами и коммуникациями, целевое назначение и разрешенное использование земли, транспортная доступность и удобство подъездных путей, а также наличие инфраструктуры.

Список документов и сведений, предоставляемых Оценщику для прав аренды земли

для юридических лиц: организационно-правовая форма, полное наименование, основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН, место нахождения,

для физических лиц: Ф.И.О.

Как оценить право аренды земельного участка

Если говорить об оценке стоимости земли, следует, или определить рыночную стоимость самой земли, или же права на аренду этого земли. Оценка земельного участка изначально зависит от его расположения и множества внешних факторов. Не менее важным является и конкуренция продавцов и покупателей, также спрос и предложение на рынке. Оценка стоимости земли не может превышать предполагаемую стоимость точно такого же по характеристикам и особенностям участка.

При использовании участка за конкретный период времени рыночная оценка земли напрямую зависит от сроков и суммы полученного дохода.

Оценка права аренды, оценка рыночной стоимости арендной платы

Самой распространенной формой имущественного договора, предоставляющей право пользования имуществом без получения права собственности, является договор аренды. Аренда представляется достойной альтернативой приобретению имущества в собственность в случае временного характера пользования имуществом или при отсутствии необходимых для покупки средств.

Именно поэтому при принятии решения о возможности аренды необходимого имущества, будь то недвижимость, земельный, оборудование, транспортное средство, арендатору необходима справедливая оценка арендной платы.

Оценка земельных участков

В области оценки недвижимости, участков является краеугольным камнем, на котором базируется любая другая оценка объектов недвижимости, а иногда и бизнеса связанного с конкретным земельным. Оценка участка может быть применена для оценки нематериального актива. например, как неотделимое улучшение бизнеса и особых выгод получаемых от его местоположения.

При оценке земельных участков можно выделить огромное количество ценообразующих факторов напрямую связанных с особенностями любого.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: