Как расторгнуть аренду земли

Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Заключение договора &ndash, фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в договор найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Основания для расторжения

В соответствии с общим правилом, действие договора найма прекращается после окончания периода, предусмотренного сторонами в самом договоре. Однако возможна ситуация, при которой у контрагентов по договору возникает желание или необходимость расторжения сделки до этого момента.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка детерминирован гражданским и земельным законодательством. В практике судов при рассмотрении дел о расторжении договоров аренды на земельные участки достаточно часто применяется ограниченное законодательство &ndash, исключительно гражданское. Однако Гражданский кодекс РФ (далее &ndash, ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения договора ранее срока, установленного им самим.

Нормы зем. права устанавливают дополнительные предпосылки с учётом специфики правоотношений. Итак, к основаниям расторжения договора аренды земельного участка можно отнести:

  • эксплуатация участка земли с допущением нарушений его целевого назначения или принадлежности к определённой категории земель,
  • эксплуатация участка земли, которая стала причиной значительного ухудшения экологической ситуации или понижения продуктивности сельхоз. земель,
  • неустранение негативных последствий умышленного земельного правонарушения,
  • отсутствие использования участка сельскохозяйственного или жилищного фонда по его целевому назначению на протяжении 3 лет.

Рассматривая нецелевое применение как основание для расторжения договора, важно отметить, что арендодатель не способен расторгнуть договор только на основании нецелевого использования. Для этого необходимо обосновать и предоставить доказательства суду, свидетельствующие о том, что такое нецелевое использование может привести к убыткам арендодателя.

Если говорить об ухудшении экологической ситуации как основании для расторжения сделки, следует отметить, что дефиниция значительного ухудшения экологии &ndash, оценочная. Суд на своё усмотрение оценивает уровень ухудшения экологической ситуации. При этом он может руководствоваться судебной практикой, письменными и устными доказательствами, поданными сторонами спора, а также привлекать экспертов и специалистов.

Заключения экспертов и специалистов считаются полноценными письменными доказательствами при принятии решения. Ходатайство о привлечении эксперта может заявить любая сторона. Также оно может быть инициировано самим судом.

Все эти основания являются достаточными для расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако кроме указанных выше оснований, к договору найма участка земли применяются общие основания прекращения договорных отношений найма, указанные в ГК РФ (просрочка внесения арендных платежей или другие нарушения договора).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка должно быть предписано как обязательное в решении суда. С подобным заявлением в суд имеет право обратиться арендодатель. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выносит решение о расторжении договора аренды земельного участка, обязательное к исполнению.

Формы расторжения

Анализ правоприменения позволяет выделить два основных типа расторжения договора аренды участка земли &ndash, досудебный и судебный. При досудебном типе контрагенты договариваются о расторжении договора на приемлемых для них условиях. В результате достижения соглашения сторонами подписывается соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Инициатор остановки договорных правоотношений должен прислать своему контрагенту уведомление о расторжении договора аренды (зачастую таким инициатором становится именно арендодатель). Отправитель уведомления должен отправить его в срок, установленный сторонами предварительно в самой сделке, и получить подтверждение отправки такого уведомления для последующего возможного предъявления в суде. В случае получения согласия стороны подписывают соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка можно получить у любого юриста или найти в свободном доступе. Если соглашения достичь не удалось &ndash, вступает в действие судебная процедура с подачей заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Этапы расторжения договора

Условно весь процесс прерывания договорных отношений между контрагентами можно распределить на несколько основных этапов:

  • отправка уведомления контрагенту,
  • получение согласия контрагента,
  • подписание соглашения,
  • в случае недостижения согласия &ndash, обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка,
  • получение решения суда,
  • оформление акта сдачи-приёмки участка земли и возврат арендованного имущества арендодателю,
  • компенсация затрат арендатора на улучшения земельного участка (в случае их наличия и согласия арендодателя с ценностью таких улучшений).

Расторгается договор аренды земельного участка в той же форме, в которой был заключён &ndash, в письменной с государственной регистрацией.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.

Важные обстоятельства

Договор аренды подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.

Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее , чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.

Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.

Основания расторжения договора аренды

К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:

  • Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом , положения заключенного договора. Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением,
  • Земельный надел обладает недостатки, которые не позволяют использовать землю по прямому назначению. Например, почва сильно заболочена или истощена результате интенсивного использования. При этом арендатор при заключении договора не обладал информацией о наличии подобных проблем. Выявление недостатков может послужить причиной уменьшения размера арендной платы или полного расторжения договора,
  • Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли, не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии,
  • Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы,
  • Реквизиция земельного участка, которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества,
  • Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам,
  • Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет,
  • Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:

  • Прекращение договорных отношений, если срок договора истек,
  • Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора,
  • Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон,
  • Расторжение договора согласно его условиям.

Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.

При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.

Порядок расторжения договора аренды

  1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением,
  2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия,
  3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны —, необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка,
  4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи,
  5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.
Расторжение через суд
  1. В районный суд по месту нахождения земельного участка подается исковое заявление,
  2. Оплачивает государственную пошлину: для физического лица 2000 рублей, для юридического лица 4000 рублей,
  3. К заявлению прилагаются документы и основания для расторжения договора аренды земли.

Видео: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

(ред. от 29.07.2018)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2018) Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

(ред. от 28.03.2018) Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Расторжение договора аренды земельного участка

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Заключение договора аренды земельного участка.

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие илиналичие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды,
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель,
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ,
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ,
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора .

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

●, арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

●, земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

●, арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

●, земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Достаточно непростым считается поиск подходящей земли, заключение договора аренды с владельцем, правильное оформление документации. Но куда сложнее порой бывает избавление от ставшего бесполезным участка. В этом вопросе вам, скорее всего, потребуется высококвалифицированная юридическая помощь, или даже комплексное сопровождение сделки опытным юристом.

В Гражданском кодексе РФ рассмотрены основные вопросы, связанные с расторжением и заключением договоров аренды. Особенности аренды земельных участков представлены в Земельном кодексе. Согласно статье 451 ГК РФ любой договор, в том числе и арендный может быть изменен, а так же расторгнут, при изменении обстоятельств, предвидя которые, стороны вообще не заключили бы данный договор, или же заключили, но на совершенно иных условиях. Если договор был заключен на неопределенный срок, то проблем с его расторжением не возникает. Согласно статье 610 ГК РФ любая из сторон имеет право расторгнуть договор, в необходимый ей момент, при условии предупреждения другой стороны за три месяца. Так же этот срок может быть оговорен при заключении договора аренды.

Изменение условий аренды либо расторжение срочного договора аренды может быть осуществлено по соглашению сторон, в том случае, если это не противоречит условиям самого договора.

Если, по мнению арендатора, свойства арендованного имущества заметно ухудшились, он имеет право предложить арендодателю изменение условий договора. Обычно, этим является предложение о снижении стоимости аренды.

Согласно пункту 4 статьи 514 ГК РФ такое право он имеет только при том условии, если имущество ухудшилось не по его вине. При невозможности мирного решения данного вопроса с арендодателем, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора. Все случаи, по которым арендатор может выиграть дело, представлены в статье 620 ГК РФ.

1. Арендодателем создаются препятствия, для пользования участком соответственно договору, или же он вообще отказывается предоставлять территорию в пользование арендатору. Один из таких случаев: на участке находятся различные постройки и мусор, а сдается он под сельскохозяйственные работы. Согласно статье 611 ГК РФ арендатор имеет право потребовать приведение участка в соответствующий договору вид и возмещение причиненных задержкой исполнения убытков. Так же в этом случае возможно расторжение договора аренды и возмещение материального ущерба.

2. Что делать, если участок имеет заболоченность, истощение почвы или загазованность, то есть недостатки, которые мешают его использованию согласно целей арендатора, при том что они не были им замечены во время осмотра, а арендодатель не указал их, когда заключался договор?

Это вопрос рассмотрен в статье 612 ГК РФ. Если недостатки не были оговорены во время заключения договора, и они не являются явными (то есть не могут быть обнаружены при осмотре территории), то всю ответственность несет арендодатель, даже если проблемы садового участка не были ему известны.

В такой ситуации арендатор вправе требовать действий арендодателя, согласно своему выбору:

  • расторгнуть раньше срока договор,
  • потребовать от арендодателя снижения стоимости земли,
  • настаивать на возмещении убытков, связанных с самостоятельным устранением недостатков (если есть такая возможность), или удержать стоимость данных расходов из платы за аренду.

Если возмещение убытков не покрывает все затраты арендатора на устранение проблем, то он вправе требовать от арендодателя возмещение непокрытой части расходов.

3. Если по договору аренды, арендодатель обязан проводить мероприятия по улучшению качества земельного покрытия, предотвращать эрозию и другие негативные процессы, происходящие в почве, а данные мероприятия не производятся в установленные по договору или другие разумные сроки.

4. Также в том случае, если садовый участок пришел в непригодное для использования состояние, по причинам, не зависящим от арендатора. Например: радиоактивное или химическое загрязнение после аварии, которая произошла на находящемся вблизи промышленном предприятии.

Во время составления договора могут быть предусмотрены иные обстоятельства, позволяющие досрочное расторжение договора аренды.

В случае, не относящемся к вышеперечисленным, арендатор не имеет право расторгнуть договор. При невыплате арендной платы в установленные сроки, арендатор понесет предусмотренную договором ответственность.

Квалифицированная юридическая помощь всегда необходима как арендодателю, так и арендатору. Профессионализм сотрудников юридической фирмы поможет предотвратить значительные материальные затраты, связанные с судебным разбирательством и прочими неприятными процессами.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка вправе расторгнуть как арендатор, так и арендодатель - тогда, когда срок действия данного договора истечёт или досрочно по требованию арендатора или арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка оформляется отдельным документом (обычно дополнительным соглашением). Земельный участок возвращается арендодателю по акту сдачи-приёмки.

Если нужно расторгнуть договор аренды на земельный участок

Расторгнуть договор аренды земельного участка вправе любая из сторон по договору. Договор расторгается тогда, когда кончается срок его действия (если договор аренды был срочным) или досрочно. Условия досрочного расторжения договора аренды прописаны в Гражданском кодексе, однако стороны вправе по своему усмотрению устанавливать в договоре иные условия, по которым такой договор может быть расторгнут.

Согласно законодательству, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случаях:

  1. Невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд,
  2. Пользования арендатором земельным участком с существенными или неоднократными нарушениями условий договора (к примеру, участок был предоставлен под выращивание овощных культур, но арендатор устроил на нем свалку),
  3. Ухудшения земель земельного участка.

Арендатор также вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если:

  • Земельный участок оказывается непригодным для использования по тому назначению, которое было прописано в договоре,
  • Земельный участок имеет недостатки, из-за которых им нельзя пользоваться, при этом такие недостатки не были заранее известны арендатору,

Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование или чинит препятствия в пользовании им.

Если арендодатель решит расторгнуть договор аренды земельного участка с арендатором досрочно, то он должен письменного предупредить его об этом в разумный срок. Такой срок устанавливается в договоре аренды.

При расторжении договора аренды арендатор возвращает арендодателю земельный участок по акту сдачи-приёмки. Земельный участок должен быть сдан в том же состоянии, в каком он был принят. Если арендатор внёс неотделимые улучшения в земельный участок (к примеру, посадил деревья), и если такие улучшения были согласованы с арендодателем, то последний должен компенсировать арендатору эти неотделимые улучшения.

Количество преступлений в России Суд да дело

Как и все остальное имущество, нажитое супругами во время брака, совместно приобретённая квартира является их общей совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов такая квартира приобретена (статья 34 Семейного кодекса РФ, далее &ndash, СК РФ).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: