Как расторгнуть сделку на недвижимость

Как расторгнуть сделку на недвижимость

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации

4.5. Прекращение общей собственности

Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.5. Приватизация жилых помещений

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.2. Приобретение прав на земельные участки

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры ",Менеджмент и финансы", Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества после регистрации договора

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации —, процесс трудоемкий, но нередкий при купле, обмене либо продаже недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью были и остаются наиболее трудными, дорогостоящими и, как правило, отнимающими много времени и сил.

Расторжение договора является достаточно распространенной ситуацией при сделках с немобильной собственностью. Обычно такая ситуация возникает при несоблюдении какой-либо стороной или же обеими сторонами условий договора, что приводит к окончанию отношений между сторонами и возвращению покупателю —, денег, а продавцу —, товара (в данном случае какой-либо недвижимой собственности).

Помимо таких ресурсов, как время, деньги и нервы, этот процесс требует определенных знаний в юридической сфере. Из этой статьи Вы узнаете, как достичь необходимого результата —, расторжения договора.

Нормативная база

В результате сделки испытывать недовольство могут обе стороны —, как покупающая, так и продающая, причем иногда одновременно. Продавец может получить только часть денег или всю сумму, но с задержкой. Покупатель может в придачу к недвижимости получить долги за коммунальные услуги, зарегистрированных по адресу граждан и другие скелеты в шкафу.

Поэтому 29 главой «,Изменение или расторжение договора», ГК РФ предусмотрена возможность разрыва договора между продавцом и покупателем недвижимости. Представляем статьи, входящие в главу:

  • ст 450. Основания для расторжения,
  • ст 451. Расторжение по причине смены обстоятельств,
  • ст 452. Ход процедуры расторжения,
  • ст 453. Вытекающие из разрыва сделки последствия.

Федеральный закон 122 устанавливает период времени с момента регистрации сделки, в течении которого можно оспорить сделку и ее правомерность —, 3 года.

Как расторгнуть договор о купле-продаже после его регистрации?

Аннулировать соглашение между сторонами с возвращением одной из них денег, а другой —, собственности, можно как по обоюдному соглашению, так и по желанию конкретной стороны.

В том случае, когда сторонам удалось достичь консенсуса о возвращении денег и собственности, проще всего будет оформить так называемый обратный договор, где покупатель и продавец поменяются местами и еще раз совершат сделку, тем самым возвращая себе свое.

Если же недовольным остался только покупатель или продавец, лучше попытаться договориться со вторым участником сделки до суда, отправив письменное предложение признать сделку недействительной. При получении опять же письменного отвержения предложения либо при отсутствии ответа по истечении 30 календарных дней, недовольная сторона получает право составлять иск.

Такими важными предлогами для признания договора недействительным могут быть:

  1. частичная оплата или ее отсутствие,
  2. зарегистрированных граждан на объекте, о которых не упоминается в договоре,
  3. недействительность сделки по причине ее незаконности,
    1. Установление того факта, что бумаги были заверены недееспособным гражданином,
    2. подписание документов в принудительном порядке.
        1. значимое изменение обстоятельств.

Рассмотрим отдельно каждую причину.

Оплата не произведена

В качестве подтверждения оплаты приобретателя могут выступать такие документы, как:

  • простая расписка,
  • выписка или чек из банка,
  • квитанция, подтверждающая вложения денег в кассу.

Если же имущество и права на него уже были бесплатно переданы новому владельцу, суд может вынести одно из двух возможных решений:

  1. аннулирование сделки и возврат недвижимости и права на нее продавцу,
  2. санкционирование сделки с принуждением покупателя выплатить установленные в договоре деньги, и к тому же передать продавцу установленную законом сумму в качестве штрафа.

Зарегистрированные на объекте граждане

Нередки случаи, когда после совершения сделки права на недвижимое имущество или на пользование им остаются у прежнего владельца.

И вот, через какой-то срок объявляется тот самый гражданин, с котором новый хозяин должен делиться своим владением.

В том случае, если сделка была завершена не более, чем три года назад, новый хозяин имеет право добиваться расторжения договора, сопровождаемого полным возвратом денег.

Недействительность договора

Бывают случаи в суде, когда кто-то из участников контракта требует признать сделку недействительной из-за ее незаконности. Если суд подтвердит наличие правонарушений в сделке, договор будет не расторгнут, как в предыдущих ситуациях, а признан недействительным.

В итоге, после признания контракта незаконным или ничтожным, участники получают обратно то, что было у них до сделки.

Кардинальные изменения обстоятельств

Серьезными новыми обстоятельствами, которые могут послужить поводом для расторжения контракта, называют такие обстоятельства, предвидя которые лица не заключили бы договор. А если точнее, то обстоятельство должно быть:

  1. непредвиденным,
  2. неминуемым,
  3. наносящим значимый урон стороне или сторонам сделки.

Такими обстоятельствами могут быть, к примеру:

  • изменение законов,
  • масштабный рост рыночной цены, кризис (данное обстоятельство рассматривается судом в очень редких случаях),
  • уничтожение организации (причиной которого не стало банкротство).

7 (812) 627-14-95 (Санкт-Петербург)

8 (800) 777-08-62 доб. 225 (вся Россия)

8 (800) 777-08-62 доб. 225 —, бесплатный, вся Россия

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости —, затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно —, до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру,
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры,
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения),
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре,

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками,
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи,

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Аннулирование по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти,
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу,
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры,
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Расторжение сделки - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Расторжение сделки, по большому счету, зависит от ее разновидности. В Гражданском кодексе определено, что прекращение договорных правоотношений возможно либо по договоренности сторон, либо на основании судебного решения. Но, как показывает практика, расторгнуть сделку возможно только в тех случаях, когда обязательства сторонами по ней еще не исполнены, либо исполнены в неполном объеме. Так, например, весьма сложно расторгнуть договор купли-продажи, если его предметом выступает недвижимое имущество (особенно в ситуации, когда право собственности уже зарегистрировано на покупателя).

Уважаемый Аноним. Скрытым дефектом является, например, неправильное устройство стены, которое скрыто штукатуркой, отделочным материалом и т.д. Наличие воды в подвале - факт общеизвестный, который могли видеть покупатели. Важно, чтобы на момент осмотра дома в подвале была вода. Если её не было и не видно никакого её присутствия, то Вы были обязаны предупредить о её появлении в какое-то время (дожди, снеготаяние и т.д.). Это основное существенное обстоятельство будет предметом судебного разбирательства, в т.ч. и путём экспертного исследования по ходатайству покупателей (если заявят). Оценка всех доказательств со стороны покупателей и Вашей будет основой решения. Итак, была ли вода (её следы) на момент осмотра или нет?

Удачи. Сергей. Мой ответ - Ваш отзыв.

Здесь важны подробности сделки.

Опишите подробнее и отправте письмо на эл. почту iridius71@yandex.ru

Нет требовать права не имеют сверх договора, но расторгнуть могут, однако обязаны вернуть вам все уплаченные по договору деньги.Для расторжения сделки у них должны быть законные убедительные основания, притом расторжение должно быть произведено через суд.

основания для признания сделки ничтожной:

1) заключение сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Порядок признания сделки по указанному основанию регламентирован ст. 168 ГК РФ,

2) заключение сделки, с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ),

3) мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ) &ndash, сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна,

4) притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) &ndash, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях,

5) заключение сделки, гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ),

6) заключение сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 172 ГК РФ)

Понравился точный и оперативный ответ - ставьте свой отзыв ",",

Имею подозрение, что ничего Вам не грозит, а имеет место обыкновенное запугивание.

Овчинка выделки не стоит. Вменяемый риэлтор из-за сомнительной тысячи рублей с клиентом судиться не станет.

Для более развернутого ответа на вопрос необходимо ознакомиться с договором, заключенным Вами с риэлтором, т.к. правовая природа ",платы за расторжение сделки", (если это не госпошлина в суд) не совсем понятна.

Еще вопросы по теме «Расторжение сделки» Полезные статьи по теме «Расторжение сделки»

Юрист Онлайн. www.yurist-online.net, 2011-2017. Все права защищены.

При копировании информации ссылка обязательна.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Любой договор может быть аннулирован, в теории возможно прекращение действия соглашения в любой момент времени. Однако, всё, что касается вопросов недвижимого имущества, намного сложнее и простых путей здесь не бывает. Тем не менее отменить действие такого документа можно, причём можно это сделать на любой стадии.

Юридический портал bukva-zakona.com акцентирует ваше внимание на том, что договор о продаже жилых объектов не может быть аннулирован если новый собственник успел зарегистрировать своё право владения. Расторжение соглашения возможно только если зарегистрирован сам договор. Это юридически довольно сложная процедура и для её осуществления должно выполняться одно из трёх условий:

  1. Обе договаривающиеся стороны имеют намерение вернуть ситуацию в первоначальное состояние.
  2. Намерение аннулировать договор о продаже выражает одна из сторон.
  3. Прекращение действия соглашения о продаже после его регистрации происходит во время судебных слушаний.

Самой простой ситуацией является наличие взаимного согласия продавца и покупателя об отмене уже совершённой сделки. Даже регистрация документа не станет препятствием в этом случае. Фактически будет осуществлена сделка обратная той, которая уже закончилась. Новый владелец будет заключать новую сделку, как продавец, а бывший владелец как покупатель. Возврат денежных средств и самого объекта недвижимости будет происходить обычным законно установленным способом.

Допустимо также оформление дополнительного соглашения, устанавливающего отмену договора о покупке и возврат в первоначальное состояние.

Отмена договора о продаже недвижимости, даже при наличии согласия участвующих, если уже была осуществлена его регистрация должна сопровождаться не только обязательным письменным оформлением всех договорённостей, но и их регистрацией, если такое предусмотрено законодательством.

Вопрос об аннулировании продажи недвижимости можно решить и при одностороннем желании на это. Обязательным условием в данном случае выступает письменное обращение ко второму участнику с предложением об отмене документа.

Отсутствие согласия второго участника даст основание обратиться в суд с просьбой об аннулирования соглашения о продаже объекта недвижимости. Естественно, что для суда простой просьбы будет недостаточно. Потребуется предоставление веских оснований для такой просьбы.

В подавляющем большинстве случаев расторжение продажи недвижимого имущества, даже после её регистрации, происходит по причине неосуществления покупателем обязанностей по оплате в полном объёме. В любом договоре имеются указания на то, каким способом, в какие сроки и в каком объёме должна быть осуществлена оплата. Подтверждением выполнения покупателем своих обязанностей и доказательством того, что оплата была совершена выступает расписка.

В некоторых договорах о продаже недвижимого имущества внесение полной оплаты (или внесение последней части от полной суммы) предусмотрено уже после регистрации права владения новым собственником. Но, если важнейшая часть договора не была выполнена, то продавец имеет право оспорить сделку и просить суд её аннулировать.

К числу других возможных оснований для прекращения договора о покупке квартиры можно отнести:

  • существенные нарушения одной из сторон положений, отображённых в основном договоре,
  • изменение внешних условий, при которых ранее выгодная сделка становится невыгодной для какой-то стороны,
  • невыполнение обязательств по договору.

Если возникает необходимость аннулировать заключённый договор о продаже объекта недвижимости следует соблюдать особую осторожность. При составлении соглашения необходимо обязательно включать положение, предусматривающее возврат денег в полном объёме, если возникла необходимость в его аннулировании. Если такого пункта нет, то теоретически возможна ситуация, когда покупатель рискует не получить квартиру, поскольку договор будет расторгнут, но, кроме этого, лишиться уже уплаченных денег, поскольку все обязательства по оплате покупки выполнялись при ещё действующем соглашении.

Возможна и обратная ситуация, когда пострадавшей стороной потенциально может оказаться продавец. В любом случае лучше заранее позаботиться о своей безопасности и предусмотреть такую ситуацию, как расторжение и обязательный в этом случае возврат имущества продавцу, а денежных средств покупателю.

Важным нюансом в данном случае является то, что расторгнуть можно только ту сделку, которая ещё не завершена. Имеется в виду, что действие договора не прекращено, а какая-либо из сторон не полностью выполнила свои обязательства. Как только обе стороны полностью выполнили всё, что от них требует соглашение, действие договора о покупке квартиры прекращается, и такое соглашение аннулировать уже невозможно.

Конечно, не стоит забывать, что остаётся возможность оспорить результаты сделки, но это уже совсем другое юридическое действие.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной,
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину ",расторжение договора", нередко используют термин ",отказ от исполнения договора", согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: