Купли продажи недвижимости характеристика

Договор продажи недвижимости: понятие, характеристика, элементы

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество - имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса):

  • земельные участки,
  • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр),
  • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
  • космические объекты.

Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются.

  • Стороны договора продажи недвижимости, их обязанности
  • Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи жилого помещения. Договор продажи предприятия
  • Элементы и содержание договора продажи предприятия

Купли продажи недвижимости характеристика

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме,

3) взаимным наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища,

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон,

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником,

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении,

5) необходимость государственной регистрации договора.

любой субъект права:

1) собственник недвижимости,

2) государственное или муниципальное предприятие,

3) юридическое лицо.

Покупатель любой субъект права.

Предмет договора недвижимое имущество.

Форма договора письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю,

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом,

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество,

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество,

3) обязанность оплатить купленное имущество,

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора,

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс выделяет договора купли-продажи недвижимости в обособленный раздел. В данном разделе речь идет о понятии такого соглашения, о форме его заключения, регистрации сделки. Этим разделом также обознаются и другие особенности договора купли-продажи недвижимости.

Характеристика предмета договора купли-продажи недвижимости

К недвижимому имуществу можно отнести:

  • отдельные водные объекты (например, морские суда),
  • земельные участки,
  • прочие объекты, что объедены или связаны с землей,
  • участки недр,
  • иное имущество.

Как уже было сказано, по договору купли-продажи недвижимости продавец представляет покупателю сугубо объекты недвижимости. Для того, чтобы выяснить главные отличия сделок с недвижимостью, логично будет для начала определится, какие именно предметы можно считать недвижимостью. Так, в законодательстве РФ под недвижимостью понимаются такие объекты, перемещение которых просто не может быть допустимо без их полной или частичной физической потери.

То есть, главными признаками недвижимости является надежная связь с землей, непотребляемость в процессе эксплуатации объекта, а также их особая ценность.

Особенности договора купли-продажи недвижимости: действительность соглашения

По общему правило, все существующие сделки направлены на утверждение новых прав и обязанностей сторон или же на изменение, прекращение уже существующих прав и обязанностей. Договор купли-продажи недвижимости далеко не исключение из этих правил. Чтобы сделка, связанная с тем или иным видом недвижимости, считалась заключенной согласно букве закона, необходимы такие условия:

  • стороны наделены дееспособностью в полной мере,
  • волеизъявление всех участников сделки, в частности продавца и покупателя,
  • соблюдение письменной формы соглашения,
  • содержание всего текста договора никаким образом не противоречит закону.
  • переход права собственности на определенный вид недвижимости зарегистрирован в органах, в функции которых, входит проведение регистрации таких объектов.

Отсутствие любого из перечисленных условий может повлечь аннулирование такого соглашения в судебном порядке.

Отдельные особенности сделки о купле-продаже недвижимости

Следует отметить, что определенной спецификой обладает не только процесс заключения соглашения купли-продажи недвижимости, а и его процедура исполнения. Последним этапом при заключении такого договора является оформление передаточного акта с подписями сторон. Такой акт сопровождает саму процедуру передачи проданного имущества. Если какая-то из сторон не подпишет передаточный акт или/и откажется от фактической передачи (принятия) недвижимого имущества &ndash, договор будет считаться как невыполненный.

К более детальным аспектам можно отнести также положение о том, что при продаже дома либо его части, квартиры, лица, которые имеют законные права на проживание в данной квартире (доме), могут и далее проживать в таких жилых помещениях. Такие лица, должны быть прописаны в соглашении с указанием списка таких субъектов и перечислением их существующих прав на продаваемое жилье.

В данной статье особенности договора купли-продажи недвижимости изложены в довольно сжатой форме. Более подробно и точно узнать все детали и риски при заключении договоров в сфере недвижимости вы можете у практикующих юристов или адвокатов.

Юрист Онлайн. www.yurist-online.net, 2011-2018. Все права защищены.

При копировании информации ссылка обязательна.

Особенности купли-продажи недвижимости

1. В качестве объекта выступают любая недвижимость (как физических, так и юридических лиц). При этом вещь должна обладать индивидуально-определенными признаками, а также является непотребляемой

2. В случаях ненадлежащего качества объекта, его замена невозможна

3. Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюденной при составлении единого документа, подписанного сторонами. При этом письменная форма является условием действительности (ст.550)

4. Право собственности возникает с момента государственной регистрации

(!) По общему правилу договоры купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации, за исключением договоров купли-продажи жилых помещений (ст.558) и предприятий (ст.560).

С 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация указанных договоров. Следовательно, если договор купли-продажи недвижимости заключен после 1 марта 2013 г., то государственная регистрация вообще отсутствует.

5. Передача объекта недвижимости осуществляется на основании акта приема-передачи или иного передаточного документа (ст.556)

6. Если объектом выступает физическая недвижимость в виде здания или сооружения, то одновременно отчуждению подлежит и земельный участок, необходимый для его использования

7. Наряду с предметом существенным условием договора является цена (ст. 555 ГК РФ).

Особенности продажи предприятий

(!) При регулировании отношений применяются правила продажи недвижимости в части не противоречащей специальным правилам (ст. 559 566 ГК РФ).

1. Договор заключается в форме, установленной для договора продажи недвижимости, а кроме того существенным условием договора является предмет и цена

2. Предприятие представляет собой совокупность активов и пассивов (ст.132 ГК РФ), которые при продаже подлежат передаче покупателю, за исключением прав и обязанностей, тесно связанных с личностью

3. Состав имущества, входящего в предприятия, определяется на основании инвентаризации и учет, и удостоверение имущества осуществляются на основании:

Акта независимого аудитора

4. Передача предприятия осуществляется только на основании передаточного акта

5. В связи с тем, что в состав предприятия включаются обязательства, то при продаже должны соблюдаться права кредиторов, которые должны быть уведомлены. При этом:

Если кредиторы согласны с продажей, то осуществляется перевод долгов на покупателя

При отсутствии согласия кредиторы могут требовать досрочного исполнения обязанности под продавца

(!) Если кредиторы не были уведомлены о продаже, то продавец и покупатель выступают как солидарные должники. При этом их ответственность определяется на срок в 1 год.

Правовое регулирование отношений мены, дарения и ренты

1. Общая характеристика отношений. Особенности договора мены

3. Договор дарения. Соотношение дарения и пожертвования

4. Понятие и виды рентных обязательств.

Общая характеристика отношений. Особенности договора мены

Общая характеристика отношений

Мена, дарение и рента являются самостоятельными видами отношений и к их признакам относятся:

1. По правовой природе отношения являются имущественными и относительными. Они относятся к обязательствам, направленным на переход имущества в собственность

2. Основанием их возникновения является договор, который представляет собой производное основание возникновения права собственности (ст. 223, 224 ГК РФ). При этом если передаче подлежит недвижимое имущество, то право собственности возникает с момента государственной регистрации

3. При регулировании отношений в части не противоречащей и в случаях, прямо установленных законом, применению подлежат правила договора купли-продажи, хотя это самостоятельные виды отношений.

Особенности договора мены

К признакам обязательств мены относятся:

1) в отличие от купли-продажи эквивалентом выступают товары (ст. 567 ГК РФ),

2) сторонами отношений могут выступать аналогично купле-продаже любые лица, при этом каждый из участников одновременно является как продавцом, так и покупателем,

3) меняемые на основании договора вещи предполагаются как равноценные. В противном случае возникает обязанность по уплате разницы в стоимости,

4) право собственности, аналогично общим правилам, возникает с момента передачи вещей, однако, если передача обеими сторонами не совпадает во времени, то право собственности у всех участников возникает с момента исполнения обязанности по передачи последним из участников,

5) договор мены заключается по правилам, установленным для договора купли-продажи и его видов,

Купли продажи недвижимости характеристика

Конспект лекции: Особенности договора купли-продажи недвижимости и предприятий

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключенем прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Оба договора - консенсуальные, воздмезные, взаимные.

1) Форма договора продажи недвижимости письменная, путем составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Стороны договора продавец (собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя) и покупатель любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или другого документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя обязанности принять имущество. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2) Стороны договора продажи предприятия - продавец и покупатель - предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных муниципальных предприятий соответствующие фонды имущества.

Предмет имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав него входят здания, сооружения, земельные участки, инвентарь, сырье, продукция, право требования и долги, право на обозначение, фирменное наименование, товарный знак.

Состав и стоимость предприятия определяется в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не передано ввиду его утраты.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень всех долгов с указанием всех кредиторов, характера размера и сроков их требований.

Обязанности продавца:

  • 1) готовит предприятие к передаче покупателю,
  • 2) подписывает передаточный акт,
  • 3) передает предприятие свободным от прав третьих лиц.

Обязанности покупателя:

  • 1) принять предприятие,
  • 2) оплатить полученное предприятие.

Права кредиторов при продаже предприятия. Они должны быть письменно уведомлены о продаже предприятия одной из сторон. В случае письменного несообщения кредитором о своем согласии на перевод долга стороны вправе в течение 3 мес. со дня получения уведомления о продаже требовать:

  • 1) прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом убытков,
  • 2) признания договора недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он может заявить требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Продавец или покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Внимание! Каждый электронный конспект лекций является интеллектуальной собственностью своего автора и опубликован на сайте исключительно в ознакомительных целях.

Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др. недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определённую денежную сумму (ст.520 ГК).

Отличительная черта предмет этого договора. Предметом здесь является недвижимое имущество. В ст.520 даётся примерный перечень недвижимого имущества. Но нужно учитывать ст.130 ГК, по которой к недвижимому имуществу относится имущество, по сути таковым не являющееся: космические объекты, суда плавания. Применительно к договору купли-продажи недвижимости надо иметь в виду, что к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землёй и не может быть перенесено.

Некоторые специальные нормы по договору купли-продажи недвижимости распространяются на все виды недвижимого имущества в смысле ст. 130 ГК. Это нормы, которые определяют форму договора купли-продажи недвижимости, существенные условия такого договора и порядок государственной регистрации. Остальные нормы параграфа 7 главы 30 применяются исключительно к купле-продаже недвижимости как таковой. Некоторые вопросы купли-продажи недвижимости регулируются специальным законодательством.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Предмет договора купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые позволяют определённо говорить, какое имущество передаётся покупателю. В числе этих данных должны быть данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или о её нахождении в составе другого имущества. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается несогласованным, а договор незаключённым.

Цена. Ст.526 ГК если нет согласования в письменной форме между сторонами условия о цене недвижимости, то договор о её продаже считается незаключенным. Ст.405 ГК в таком случае можно определить цену как обычно применяемую в обычных условиях. Но в договоре купли-продажи недвижимости эта статья неприменима. Цена должна быть указана в определённом размере или договор должен содержать порядок определения цены (например, путём отсылки к цене, которая сложилась в определённом месте в определённое время). Возможно установление цены применительно к единице продаваемой недвижимости. В таком случае цена определяется из размера фактически переданного имущества. Цена может устанавливаться договором путём включения цены передаваемого с этим имуществом земельного участка или права на него, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Последнее условие касается безвозмездной передачи права на земельный участок.

Особенностью купли-продажи жилых помещений вместе с проживающими в них гражданами по ст.529 ГК является то, что существенным условием его кроме предмета и цены является перечень лиц, проживающих в помещении.

Особенностью купли-продажи недвижимости являются специальные требования к форме договора. Для него обязательна письменная форма, иначе договор признаётся недействительным. Государственная регистрация не требуется. Исключение лишь для договора купли-продажи жилых помещений, государственная регистрация которых необходимое условие вступления договора в силу. Государственной регистрации подлежит лишь осуществлённый на основе договора переход права собственности на недвижимость для всех остальных договоров. То есть, в течение какого-то периода, покупатель, приобретя недвижимость, не имеет на неё права собственности. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то по требованию другой стороны суд может обязать к этому ту сторону. Если уклонением причинены убытки, то они подлежат возмещению.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то покупателю может быть передано право собственности на земельный участок, право аренды или иное право, предусмотренное договором. Если договор не предусматривает право на соответствующий участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования. Если продавец не является собственником земельного участка, то продажа недвижимости возможна и без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит праву собственности на земельный участок, предоставленный законом. Покупатель пользуется теми правами, которые были у продавца недвижимости в отношении земельного участка. Возможна продажа участка без недвижимости, расположенной на нём. За продавцом земельного участка сохраняется право на пользование участком, необходимым для пользования недвижимостью.

Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Обязанность продавца считается исполненной после передачи недвижимости покупателю и подписания передаточного акта. В случае передачи недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, покупатель не вправе требовать замены товара.

Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

©, cyberpedia.su 2018 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.

Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав

Понравилась статья? Поделить с друзьями: