Налог при продаже на недвижимое имущество физических лиц с 2016 года

Уплата налога при продаже недвижимости с 2016 года.

Изменения при уплате налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости c 2016.

Последние изменения в Российском законодательстве, касающиеся уплаты налога при продаже недвижимого имущества достаточно существенны и на них стоит обратить внимание. Они включают в себя 2 основных изменения для целей определения налогооблагаемой базы:

а) увеличение сроков владения недвижимым имуществом,

б) определение стоимости проданного имущества исходя из его кадастровой оценки.

Остановимся на каждом аспекте подробнее.

А) Ранее и до 31.12.2015 года налог при продаже недвижимости не уплачивался, если она находилась в собственности владельца 3 года. С 1.01.2016 года этот срок увеличивается до 5 лет.

  1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ,
  2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ,
  3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для вышеперечисленных случаев минимальный предельный срок владения составляет 3 года и доходы, полученные при продаже недвижимого имущества , освобождаются от налогообложения.

Б) Также изменения с 01.01.2016 года претерпевают и нормы, касающиеся определения дохода налогоплательщика от продажи недвижимого имущества.

Напомним, что сейчас базой для расчета НДФЛ при продаже недвижимого имущества является доход, полученный от продажи недвижимого имущества. При этом также предусмотрена возможность уменьшения этой базы за счет использования имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Таким образом, указав в договоре купли-продажи сумму продажи 1 000 000 руб. и воспользовавшись вычетом, можно избежать обязанности по уплате НДФЛ.

Теперь же законодатель «закрывает» эту лазейку в законе.

Возможность указать какую угодно стоимость продаваемого недвижимого имущества, конечно же, осталась, но если размер дохода от продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог необходимо будет уплачивать с кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7. Иными словами, налоговая сможет доначислить Вам НДФЛ, если Вы занизите продажную стоимость недвижимого имущества.

Имущественный налоговый вычет при этом не изменяется и Вы можете им воспользоваться в размере 1 000 000 рублей.

В целом, кадастровая оценка большинства объектов уже произведена, но если вдруг окажется, что в отношении Вашего объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость не определена на 01 января года, в котором осуществляется государственная регистрация перехода права собственности положения о кадастровой стоимости не применяются.

Кроме того, законодатель оставил право за субъектами РФ уменьшать до ноля для всех или определенных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества:

  1. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (т.е. уменьшить 5-ти летний срок владения),
  2. Размер понижающего коэффициента (т.е. уменьшить размер коэффициента 0,7).

Таким образом, при продаже объектов недвижимого имущества Вам необходимо ознакомиться с законами субъекта РФ, на территории которого находится продаваемое Вами недвижимое имущество.

О том, как продать недвижимость нерезиденту, Вы можете прочитать здесь.

Автор: ООО «Кредит-Эстейт»

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

В соответствии с действующим законодательством, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества (квартиры, дачи, гаража, земельного участка и т.п.), освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение 3 (трёх) лет и более.

С 1 января 2016 года по общему правилу минимальный срок владения объектом недвижимого имущества, при продаже которого не надо будет платить налог на доходы, составит 5 (пять) лет .

Исключение сделано только для недвижимости полученной налогоплательщиком:

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации,

- в результате приватизации,

- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять 3 (три) года.

Изменения касаются объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Кроме того, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен срок владения или размер понижающего коэффициента. Увы, но надеяться на это вряд ли приходится.

©, 2014. Адвокат Шинёв Вадим Германович. Все права защищены.

Освобождение от налогов при продаже недвижимости

Президентом подписан Федеральный закон от 29.11.2014 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Хотелось бы обратить внимание на важные дополнения, вступившие в силу с 1 января 2016 года.

Ранее доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождались от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более трёх лет. С 1 января 2016 года данный срок возрос до 5 лет. При этом есть ряд исключений, для которых сохранился прежний порядок.

Так, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации,
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации,
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Законодатель пресёк и продажи недвижимости по заниженной цене, направленные на уменьшение налоговой базы. В случае продажи недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января текущего года, налоговая база рассчитывается следующим образом: установленная кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7.

При этом, согласно принятому закону, субъекты Российской Федерации имеют право самостоятельно изменять как предельный срок владения, так и понижающий коэффициент вне зависимости от категории налогоплательщиков и недвижимости.

Также с 1 января 2016 г. изменились условия получения налогового вычета при продаже недвижимости. В частности, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. То есть указанный в действующей редакции срок 3 года возрос до 5 лет (по общему правилу).

Как же на практике изменятся условия налогообложения с 2016 года? Рассмотрим на конкретном примере.

Гражданин Смирнов в 2014 г. продал квартиру стоимостью 5 000 000 руб., купленную им в 2012 г. за 4 000 000 млн. руб. Срок владения 2 года.

При заявлении в декларации имущественного налогового вычета расчёт НДФЛ производится следующим образом.

Облагаемый доход составляет 5 000 000 руб. 1 000 000 руб. = 4 000 000 руб.

НДФЛ = (5 000 000 руб. 1 000 000 руб.) * 13 = 520 000 руб.

Если Смирнов заявит вычет в сумме документально подтвержденных расходов, НДФЛ рассчитывается иным способом:

НДФЛ = (5 000 000 руб. 4 000 000 руб.) * 13 = 130 000 руб.

И в том и в другом случае, если бы Смирнов продал квартиру через 3 года после покупки (а не через 2, как в рассматриваемом примере), он был бы освобождён от уплаты НДФЛ, в соответствии с действующим законодательством.

1 января 2016 г. вступили в силу рассматриваемые изменения в Налоговый кодекс и срок нахождения недвижимости в собственности, необходимый для освобождения собственника от уплаты НДФЛ, возрастает до 5 лет.

В случае указания в договоре заниженной стоимости имущества расчёт НДФЛ производится следующим образом.

Кадастровая стоимость * 0,7 (Понижающий коэффициент) = Налогооблагаемая база.

Исходя из полученной налогооблагаемой базы, производится расчёт НДФЛ по формуле, рассмотренной выше.

Новые правила исчисления НДФЛ действуют при продаже недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано начиная с 1 января 2016 г.

Ознакомиться с услугами по данному направлению

НДФЛ с продажи недвижимости с 01 января 2016г.

С 1 января 2016 года изменяется порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) можно будет продать недвижимость только после пяти лет владения. Сейчас этот срок, напомним, составляет три года.

Правительство РФ пытается повысить собираемость налогов со сделок купли-продажи недвижимости. В итоге, из нескольких обсуждаемых вариантов был выбран законопроект, внесенный в Госдуму РФ депутатом Андреем Макаровым.

Предложенные депутатом поправки в Налоговый кодекс направлены, в первую очередь, против спекулятивных сделок с недвижимостью, подразумевающих покупку для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли.

Однако заодно с профессиональными игроками рынка недвижимости от нового закона пострадают те, кто продает квартиру с коротким сроком владения в силу жизненных обстоятельств: например, из-за необходимости поменять квартиру на большую жилплощадь, из-за переезда в другой район или невозможности выплатить кредит.

НДФЛ с продажи недвижимости по новому

В соответствии с поправками в Налоговый кодекс НДФЛ с продажи недвижимости не будет взиматься только после трех лет владения в случаях, если имущество получено по наследству или по договору дарения от близких родственников, если оно было приватизировано, а также получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).

Тем, кто купил квартиру на собственные средства, а не унаследовал или получил в дар, придется ждать освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости не три, а пять лет. Если возникла острая необходимость продажи имущества ранее истечения пятилетнего срока владения, то придется платить НДФЛ с продажи недвижимости, что вроде бы и не совсем справедливо ведь владелец недвижимости уже один раз заплатил НДФЛ с заработанных денег.

Защита от смекалки

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Согласно действующему законодательству, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее трех лет, освобождается от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости в случае, если цена недвижимости менее 1 млн. руб.

Стоимость недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, занижается до 1 млн. руб., на разницу с реальной ценой покупателю выдается расписка.

Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от излишней сообразительности граждан. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости все равно придется заплатить с суммы, равной 70 кадастровой стоимости объекта.

В случае, если недвижимость была приобретена и продавец может документально подтвердить расходы на покупку, НДФЛ с продажи недвижимости не платится, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. В случае, если доходы от продажи недвижимого имущества превышают расходы на его приобретение, то НДФЛ с продажи недвижимости платится по ставке 13 с разницы доход минус затраты на приобретение.

Напомню, что поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.

Для большей наглядности приведу таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи недвижимости:

C суммы полученного дохода, но не менее 70 кадастровой стоимости.

C разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

C суммы полученного дохода, но не менее 70 кадастровой стоимости.

C разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

За исключением льготных случаев:

Недвижимость передана по наследству или по договору дарения.

Недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

С уважением, опытный частный риэлтор Андрей Молодкин!

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.

доли в квартире Договор дарения доли в

квартире Договор ренты Уведомление о продаже

Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Налог, начисляемый при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом называется налогом на доходы физических лиц (далее —, НЛФЛ). Для налоговых резидентов РФ он равен 13.

НДФЛ на продажу недвижимости не начисляется если:

  1. Она была оформлена в собственность до 01.01.2016 г. и срок её владения составил более 3-х лет
  2. Она была оформлена в собственность после 01.01.2016 г. и срок её владения составил более 5-и лет
  3. Она была оформлена в собственность после 01.01.2016 г. и срок её владения составил более 3-х лет, но право собственности было получено через наследование, приватизацию, оформлено через договор пожизненного содержания или получено в виде подарка от близкого родственника.

Ставка НДФЛ для иностранных граждан, не являющихся резидентами РФ, при продаже нежилых объектов, составляет 30.

Примеры расчета НДФЛ, для налоговых резидентов РФ:

1 Нежилое помещение оформлено в собственность до 01.01.2016г, срок владения —, менее 3-х лет.

Сумма НДФЛ = (сумма продажи —, сумма покупки)* 0,13

Расчет справедлив только для случаев, когда продавец сможет документально подтвердить сумму покупки недвижимости (договор купли —, продажи, расписки, акты и т.п.), заверить копии своей подписью и приложить к 3-НДФЛ, в противном случае придется рассчитывать сумму НДФЛ от общей суммы продажи (про дополнительный налоговый вычет —, в конце статьи).

Какие изменения в процедуре подачи документов в МФЦ для регистрации прав на недвижимое имущество произошли в 2017 году? В какие столичные МФЦ можно подавать документы? Зачем вам может понадобиться электронно —, цифровая подпись? Все это вы узнаете из следующей статьи.

Сумма покупки = 19 млн. руб., сумма продажи = 23 млн. руб.

Расчет НДФЛ = (23млн. —, 19 млн.)* 0,13 = 0,52 млн. руб. Сумма декларируемого налога = 520 тыс. руб.

Сумма покупки = 18 млн. руб., сумма продажи = 15 млн. руб.

Расчет НДФЛ = (15млн. —, 18 млн.)* 0,13 = —, 0,39 млн. руб. Налог не начисляется, т.к. объекта налогообложения (прибыли) нет.

2 Коммерческая недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016г., срок владения менее 5-и лет.

  • Если она продается выше кадастровой стоимости, то НДФЛ =(сумма продажи —, сумма покупки)* 0,13
  • Если она продается ниже кадастровой стоимости, то НДФЛ = (0,7 * кадастровая стоимость объекта —, сумма покупки объекта) * 0,13

Кадастровую стоимость вашего объекта, по кадастровому номеру, можно узнать здесь. Кадастровый номер можно посмотреть в в выписке из ЕГРП или кадастровом паспорте.

Срок владения —, менее 5 лет., сумма продажи = 140 млн. руб., сумма покупки = 140 млн. руб, кадастровая стоимость объекта отчуждения = 130 млн. руб.

Расчет НДФЛ = (140млн. —, 140 млн.)* 0,13 = 0 млн. руб. Налог не платится, т.к. объекта налогообложения (прибыли) нет.

Срок владения менее 5 лет, сумма продажи = 960 млн. руб., сумма покупки = 920 млн. руб, кадастровая стоимость = 1 600 млн. руб.

Расчет НДФЛ = (0,7* 1600млн. —, 920млн.)* 0,13 = 26 млн. руб. Сумма декларируемого к уплате налога = 26 млн. руб.

Если после продажи помещения у физического лица образуется налогооблагаемая прибыль, то он обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля того года, который идет следом за годом совершения продажи (ст. 229 НК РФ), и уплатить сам налог до 15 июля года, который следует за годом отчуждения недвижимости.

Сумму налога можно уменьшить на сумму налогового вычета (0,25 млн. руб).

Продаем коммерческую недвижимость, сумма продажи = 57 млн. руб., документально подтвержденная сумма покупки = 42 млн. руб.

Сумма НДФЛ с документально подтвержденными расходами = (57 млн. -42 млн.) * 0,13 = 1,95 млн. руб.

Сумма НДФЛ с имущественным вычетом 1 млн. руб. = (57млн. —, 0,25 млн.) * 0,13 = 7,38 млн. руб.

Заполнить 3-НДФЛ можно на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика, или с помощью бесплатной программы, скачать которую можно здесь.

Расчет налога с продажи недвижимости с 2016 года

Сейчас доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более трёх лет. С 1 января 2016 года данный срок возрастёт до 5 лет. При этом есть ряд исключений, для которых сохранится прежний порядок.

Так, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации,

3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При этом, согласно принятому закону, субъекты Российской Федерации имеют право самостоятельно изменять как предельный срок владения, так и понижающий коэффициент вне зависимости от категории налогоплательщиков и недвижимости.

При заявлении в декларации имущественного налогового вычета расчёт НДФЛ производится следующим образом.

Облагаемый доход составляет 5 000 000 руб. 1 000 000 руб. = 4 000 000 руб.

НДФЛ = (5 000 000 руб. 1 000 000 руб.) * 13 = 520 000 руб.

Если Смирнов заявит вычет в сумме документально подтвержденных расходов, НДФЛ рассчитывается иным способом:

НДФЛ = (5 000 000 руб. 4 000 000 руб.) * 13 = 130 000 руб.

И в том и в другом случае, если бы Смирнов продал квартиру через 3 года после покупки (а не через 2, как в рассматриваемом примере), он был бы освобождён от уплаты НДФЛ, в соответствии с действующим законодательством.

Кадастровая стоимость * 0,7 (Понижающий коэффициент) = Налогооблагаемая база.

Исходя из полученной налогооблагаемой базы, производится расчёт НДФЛ по формуле, рассмотренной выше.

(495) 508-95-95, г. Королев ул.Циолковского д.27, первый этаж

Понравилась статья? Поделить с друзьями: