Недвижимое имущество как объект права и как объект оценки

Недвижимое имущество как объект права и как объект оценки

Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения.

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход.

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли затратный.

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:

  • свободный земельный участок,
  • застроенный земельный участок одним зданием,
  • застроенный земельный участок комплексом зданий,
  • застроенный земельный участок зданиями, незавершенными строительством,
  • встроенное помещение.

Свободный земельный участок (участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций) оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов.

Застроенные (в оценочной терминологии, улучшенные) земельные участки могут оцениваться с использованием разных методов в рамках всех трех подходов в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.

Встроенные помещения оцениваются, как правило, с использованием доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход при этом не применяется, поскольку невозможно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания, а так же сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению.

Существуют особенности оценки недвижимого имущества в составе бизнеса или связанного с торговлей имущества. Связанное с торговлей имущество (СТИ) представляет собой обособленное имущество, такое как гостиницы, автозаправочные станции и рестораны, которое обычно переходит на рынке от одного владельца к другому без приостановки своей деятельности. Такие активы обычно включают не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из нематериальных активов, в том числе передаваемый гудвилл.

При оценке бизнеса или СТИ недвижимое имущество оценивается как отдельные «объекты», т.е. как физические активы, к которым применяются специфические права собственности. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие типы имущества обычно включают соответствующую земельную составляющую. Оценка бизнеса или СТИ, однако, относится к бизнес-организации или активу СТИ, составляющей которых может быть недвижимость.

При установлении рыночной стоимости недвижимое имущество всегда оценивается в соответствии с Международным стандартом оценки 1 (МСО 1), который требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

По функциональному назначению выделяют следующие категории недвижимости:

  • жилая недвижимость,
  • коммерческая недвижимость,
  • промышленная недвижимость,
  • сельскохозяйственная недвижимость,
  • недвижимость горнодобывающей промышленности,
  • недвижимость специального назначения.

Оценку недвижимости можно определить как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки.

Оценка для слияний и поглощений

107217, г. Москва, м. Красные Ворота, ул. Садовая-Спасская, д. 21/1,

РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Недвижимость как объект оценки

Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Юрист для Вас

Доброго Вам времени суток, дорогие друзья!

Продолжая наш разговор об оценке имущества, как законодательно установленной процедуре определения рыночной стоимости Вашего определенного имущества, предлагаю сегодня поговорить об имуществе, как объекте оценки, и разобраться, а что такое имущество, какое имущество может быть объектом оценивания, какие существуют виды имущества, и т.д.

Имущество как объект оценки, это практически любая вещь, которая может быть использована в качестве объекта для его денежной оценки, а так же определенные имущественные права на некоторые вещи.

Если рассматривать юридическое понятие имущества, то тогда в общем понимании, имущество, это совокупность любых вещей или имущественных прав, находящихся в собственности юридического или физического лица.

По своей природе все имущество, в зависимости от свойств и характеристик делится на движимое и недвижимое имущество.

Движимое имущество, это вещи, которые в соответствии с законодательством не являются недвижимым имуществом (причем сюда относят даже ценные бумаги и деньги).

А недвижимое имущество, это объекты, прочно связанные с землей, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению и свойствам невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения, участки недр, объекты незавершенного строительства, морские и воздушные суда, космические объекты).

Имущество как объект оценки, это использование в качестве оцениваемого объекта имущества, не запрещенного к оценке в соответствии с законодательством.

Постановлением Кабинета Министров Украины 1440, от 10.10.2003 года, законодательно принят, так называемый —, НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ 1, который называется: «,Общие основы оценки имущества и имущественных прав»,, регламентирующий порядок проведения оценки имущества и имущественных прав.

Поделиться информацией в социальных сетях

Похожие статьи на сайте:

Оставить комментарий
  • Актуально (82)
  • Договор (87)
  • Документы (2)
  • Наследство, Завещание (150)
  • Нотариат (123)
  • Оценка имущества (111)
  • Переселенцы (33)
  • Регистрация недвижимости (18)
  • Семья, Брак, Развод, Алименты (45)
  • Физическое и юридическое лицо (48)

Авторское право ©, 2018 Юрист для Вас. Все права защищены.

Оценка стоимости недвижимого имущества Недвижимое имущество как объект оценки

из ",Оценка стоимости недвижимости ",

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. c.7

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. c.7

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами. c.8

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон. c.8

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов труда, капитала и менеджмента. Земля главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена. c.9

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом. c.9

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли. c.9

Недвижимость это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики. c.9

экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости. c.9

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости. c.9

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. c.9

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи. c.10

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения. c.10

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях во вторую очередь это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка. c.10

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах , вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР. c.10

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество . c.10

В статье 132 ГК РФ также встречается термин недвижимость в контексте формулировки понятия предприятия . c.11

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. c.11

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором . c.11

Правовые основы оценки недвижимости

Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе.

материальное и нематериальное.

2) вещные права ограниченного содержания (м. п. 2.3.4 учебника):

право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, 294 ГК РФ),

право оперативного управления имуществом (ст. 115, 296 ГК РФ),

3) вещные права лиц, не являющихся собственниками:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265267 ГК РФ),

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участка (ст. 268270 ГК РФ),

сервитуты (ст. 274277 ГК РФ).

залог как форма обеспечения обязательств.

2. Вещные права реализуются непосредственно в отношении лица к вещи, для осуществления своего вещного права лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права реализуются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного лица.

3. Обязанные лица должны воздерживаться от пользования чужими вещами, не должны препятствовать обладателю вещного права в осуществлении его власти над вещью, их обязанности носят пассивный характер.

4. Вещное право является абсолютным, обладателю вещного права противостоит неопределенный круг лиц в отличие от обязательственных прав, которые относительны, обладателю такого права всегда противостоит определенное лицо.

5. Вещное право устанавливается помимо воли обязанных субъектов. Обязательственные права возникают по воле сторон.

6. Характер и содержание вещных прав строго определены законом. Вещное право известного рода всегда имеет одно и то же юридическое содержание. А вот характер и содержание обязательственных прав устанавливаются по воле сторон, участники в значительной мере вольны в определении содержания и условий своих обязательств, включая хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

7. Вещные права приобретают определенным способом, форма и условия действительности которого определяются законодательством.

8. Вещные права являются бессрочными, они действуют в течение всего времени, пока существует соответствующая вещь объект права, в случае ее гибели прекращаются и права на нее. Обязательственные права имеют срочный характер. В случае гибели вещи, объекта обязательственного права, оно не прекращается, а возникает обязанность возместить ущерб.

Недвижимое имущество и недвижимая собственность

«Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость. Слово «собственность», употребляемое без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации».

Виды и формы собственности

2) частной собственностью юридических лиц (кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих общественных объединений, иностранных юридических лиц).

собственность юридических лиц,

общая совместная собственность,

общая долевая собственность.

Понятия «объект» и «субъект» собственности

граждане (физические лица), объединения людей, семьи, народ, население, социальные группы, а также иностранные граждане,

юридические лица коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Отношения собственности. Бремя собственности

расходы по ремонту и охране имущества,

своевременные выплаты имущественного налога,

рациональное использование объекта в соответствии с его целевым назначением,

применение при его использовании природоохранных технологий,

недопущение ухудшения экологии при использовании объекта и др. Бремя собственности, о котором говорится в действующем законодательстве, является важнейшей чертой отношений собственности.

2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

Недвижимое имущество как объект оценки

Недвижимое имущество как объект оценки

Прежде всего, отметим, что недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав. В частности, ценность земли определяется ее уникальными характеристиками: неподвижностью, ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. При этом собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Более того, например, земельный участок это неотъемлемая часть человеческой деятельности, которая тем или иным способом влияет на различные качественные характеристики земельных участков. Что касается процедуры оценки, то ее проведение является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С практической точки зрения в области оценки недвижимости также часто выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Соответственно, для того чтобы определить, является ли предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Специалистам по оценке данный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

15 янв 2018 09:01

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, .

15 янв 2018 08:53

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2018 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором .

15 янв 2018 08:49

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. .

15 янв 2018 08:45

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, .

Понравилась статья? Поделить с друзьями: