Неотделимое улучшение недвижимого имущества что это такое

Неотделимые улучшения здания это недвижимость

Норма, освобождающая от налога на имущество организаций принятое на учет с 1 января 2013 г. движимое имущество, не дает покоя бухгалтерам. В прошлом номере мы уже касались данной темы. Теперь рассмотрим вопрос о том, подпадают ли под эту норму неотделимые улучшения арендованной недвижимости (письмо Минфина России от 14.03.2013 03-05-05-01/7760).

Компания-арендатор обратилась в Минфин России за подтверждением позиции о том, что неотделимые улучшения в арендованном помещении подпадают под действие подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ и с 1 января 2013 г. могут не облагаться налогом на имущество, так как являются движимым имуществом. Логика рассуждений компании такова.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, недра и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений арендованной недвижимости сами по себе не соответствуют вышеуказанным признакам, поскольку являются лишь частью такого имущества. Все, что не относится к недвижимости, считается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Неотделимые улучшения учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов (п. 5 ПБУ 6/01 «,Основные средства»,). Арендатор не является собственником неотделимых улучшений. В связи с этим у него отсутствует возможность встать на учет в налоговом органе по месту нахождения арендуемого объекта с целью уплаты налога и представления налоговой декларации (расчета) в отношении неотделимых улучшений. На основании этого компания пришла к выводу, что неотделимые улучшения арендованной недвижимости, учитываемые на балансе арендатора, можно рассматривать как движимое имущество и, соответственно, применять к ним подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

Минфин России с такой трактовкой положений законодательства не согласился. Он указал, что неотделимые улучшения являются капвложениями в арендуемую недвижимость. Такие вложения увеличивают ее первоначальную стоимость. Поэтому подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ на них не распространяется.

Действительно, неотделимые улучшения нельзя рассматривать в отрыве от здания. Это заложено в самом их названии. Соответственно, часть здания в виде его неотделимых улучшений также относится к недвижимому имуществу. Ведь переместить куда-нибудь эту часть без нанесения ущерба зданию невозможно. После возврата арендованного имущества неотделимые улучшения будут учтены арендодателем как модернизация (дооборудование) на счете 08 с последующим увеличением первоначальной стоимости этого имущества по дебету счета 01 (п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 91н).

  • 34 «Северные» надбавки будут начислять сверх величины МРОТ
  • 34 ГД приняла во втором чтении поправки в закон о материнском капитале
  • 14 Учащиеся техникумов смогут претендовать на президентский грант
  • 14 С нового года регионы обязаны обеспечить исполнение указов по повышению зарплаты бюджетникам в полном объеме
  • 11 Верховный Суд прошелся по госконтрактам
  • 11 Депутаты поправили закон о материнском капитале
  • 10 Президентские законопроекты о поддержке семей с детьми прошли первое чтение

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл ФС77-30543

Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество

Другие публикации
  • 12 Декабря 2018
Подписка на публикации

Следите за публикациями BDO.

Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.

Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.

Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.

Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.

Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.

2018 ЗАО БДО Юникон Бизнес Сервис Аутсорсинг финансовых услуг в России. 8(800)700-61-16

Что такое неотделимые улучшения

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Что такое неотделимые улучшения?

На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

  • Арендатор выполнил перепланировку жилья.
  • Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
  • В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
  • Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
  • В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе. С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего. Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если физическое лицо реализует недвижимость, в отношении которой были произведены улучшения, оно вправе включить понесенные на их компенсацию расходы в продажную стоимость жилья. Данное право владелец имеет даже в том случае, если он не компенсировал арендатору сумму, затраченную на модернизацию или ремонт квартиры.

Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

  • для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения,
  • были посажены фруктовые деревья,
  • были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

  • нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы,
  • спор о характере произведенных улучшений,
  • признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

Ваш вопрос требует составления документа?

Доверьте это опытным юристам

Последние вопросы юристам

Наши юристы и адвокаты готовы бесплатно ответить на ваш вопрос прямо сейчас по многоканальному номеру

Уважаемый юрист, если Вы хотите консультировать граждан из Вашего города, Зарегистрируйтесь

Не нашли свой ответ?

Задайте вопрос. Это бесплатно.

Вы специалист в области права?

Вы можете отвечать на вопросы наших пользователей пройдя нехитрую процедуру регистрации и подтверждения вашей квалификации.

100 Юристов Юристам

Москва Шлюзовая набережная д.6 стр.4

Санкт-Петербург Ул. Достоевского д.25

Нижний Новгород Ул. Новая, д. 28

Екатеринбург Ул. 8 Марта, д. 142

Ростов-на-Дону Ул. Красноармейская, д. 142/50

Договор улучшений и налог 13

двадцать первое июня две тысячи тринадцатого года

2.Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества: Помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 22,7 кв. м. Этаж: 1. Адрес (местоположение): Новосибирская область, город Новосибирск, улица Рубежная, дом 37/1. Кадастровый (или условный) номер: 54:35:053730:1330,

3.Цена неотделимых улучшений составляет 425000 (Четыреста двадцать пять тысяч) рублей, которая оплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в рублях РФ в полном объеме до подписания настоящего договора.

4.ПРОДАВЕЦ передал, а ПОКУПАТЕЛЬ принял произведенные неотделимые улучшения, по соглашению сторон настоящий договор одновременно является Актом приема-передачи.

5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме.

7.Настоящий договор регистрации не подлежит.

8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один для ПОКУПАТЕЛЯ. При этом каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

9.В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ по собственной инициативе обратится с настоящим договором в налоговые органы, последний берет на себя обязанность самостоятельно и за свой счет нести бремя расходов по оплате налогов и прочих сборов.

10.Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, не находятся в состоянии алкогольного, токсического, наркотического опьянения, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого документа, и что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать настоящую сделку.

11. Подписи сторон:

Исправлено пользователем tin123 (22.07.13 12:56)

И по тексту получается, что если не покупатель, а некое неизвестное лицо напишет на вас анонимку в налоговую, то покупатель ни причём, а вы платите налог штраф.

В общем, не всё тут гладко, даже без ссылок на статьи и параграфы.

Пункт 9 я бы изменил на Обязанности по уплате налогов и сборов согласно данному договору делятся в равных долях между продавцом и покупателем - ну или наподобие, чтобы обезопасить вас от анонимных доброжелателей.

И по тексту получается, что если не покупатель, а некое неизвестное лицо напишет на вас анонимку в налоговую, то покупатель ни причём, а вы платите налог штраф.

В общем, не всё тут гладко, даже без ссылок на статьи и параграфы.

Пункт 9 я бы изменил на Обязанности по уплате налогов и сборов согласно данному договору делятся в равных долях между продавцом и покупателем - ну или наподобие, чтобы обезопасить вас от анонимных доброжелателей. 1. Анонимные заявления налоговые органы не рассматривают.

2. Действующее налоговое законодательство не предусматривает возможность распределения между сторонами договора обязанностей по уплате налогов в бюджет (каждый должен платить за себя, либо выступать в качестве налогового агента, но на данный случай агентские отношения нельзя распространить)

Исправлено пользователем serega (12.08.13 17:17)

У покупателя налог с покупки (вернее имущественный вычет), а к уплате - это у продавца

У покупателя налог с покупки (вернее имущественный вычет), а к уплате - это у продавца А если я покупаю кв. с занижением - то по договору неотделимых улучшений можно получить налоговый вычет?

из греков в варяги

мало того, что поощряете уход от налога, но еще и хотите денег поиметь с обворованного с вашим участием государства))))

По моему скромному мнению

Перейти в форум

Copyright ООО Н1.РУ. Разработка сайта ООО «Н1 Технологии» При копировании материалов ссылка на НГС обязательна

Что такое неотделимое улучшение помещения и что его отличает от отделимого

Договоры аренды не редкость в наше время, и так случается, что за время действия аренды арендатор производит улучшения, в ходе которых что-то меняет во внешнем виде, а иногда даже в качествах арендуемого объекта. В результате могут возникнуть споры о том, должен ли арендатор потративший средства на объект аренды получать компенсацию.

Прежде всего необходимо понять, что законодательство Российской Федерации различает два вида улучшений арендованного имущества отделимые и неотделимые.

В первом случае подразумеваются такие улучшения, сделанные арендатором, которые он может при окончании срока аренды забрать себе, не причиняя ни малейшего вреда имуществу арендодателя, оставив объект аренды в том самом состоянии, в каком получил его в аренду. Разумеется, за исключением износа.

К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, осветительных приборов, каких-то предметов интерьера и дополнительного оборудования, установка и демонтаж которого не изменит первоначального состояния арендуемого имущества.

Согласно статье 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неотделимыми улучшениями арендуемого имущества считаются такие, чье устранение невозможно убрать, не нанеся вреда состоянию, полезным свойствам и качествам основного объекта аренды.

Примерами таких улучшений смогут быть:

  • при аренде жилого дома арендатор пристроил к нему, скажем, веранду,
  • на арендуемом земельном участке арендатор произвел посадку, допустим, плодово-ягодных деревьев,
  • получив в аренду автомобиль арендатор произвел его покраску,
  • также к неотделимым улучшениям относятся замена коммуникаций, системы вентиляции, системы центрального отопления, окон и дверей, перепланировка помещения, сдаваемого в аренду.

Необходима ли компенсация

Поскольку все неотделимые улучшения арендуемого имущества согласно отечественному законодательству по окончании срока аренды станут собственностью арендодателя встает вопрос возможной компенсации затрат арендатора понесенных им в ходе произведенных улучшений.

Данный вопрос регулируется все той же статьей 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где четко прописано, что компенсации подлежат исключительно те неотделимые улучшения арендуемого имущества, при произведении которых было получено согласие арендодателя.

Проще говоря если арендатор хочет поменять дверь или окно в помещении и хочет в будущем получить компенсацию за это, он должен в обязательном порядке получить согласие собственника помещения на проведение этой работы.

В случае если согласие собственника получено не было, вопрос компенсации неотделимых улучшений остается на усмотрение владельца арендуемого помещения, то есть может быть как компенсирована так и нет.

Таким образом ключевым вопросом для компенсации становится осведомленность арендодателя о готовящихся улучшениях.

В такой ситуации арендатор может подстраховать себя несколькими способами:

  • свидетельские показания лиц подтверждающих получение устного разрешения владельца арендуемого помещения,
  • фото- и видеодоказательства, если конечно таковые удастся добыть,

  • заключение письменного дополнительного соглашения, данный способ самый простой и надежный, ведь в самом соглашении можно перечислить весь полный объем готовящихся улучшений что вместе с письменным согласием арендодателя станет 100-ой гарантией компенсации затрат, понесенных арендатором на улучшение арендуемого им помещения,
  • произошедшая по факту компенсация расходов, понесенных арендатором, владельцем жилища. В данном случае речь может идти о производстве улучшений за счет средств, переданных арендодателем непосредственно арендатору или же о снижении арендной платы в счет компенсации расходов, понесенных арендатором при проведении ремонтных или иных работ. Желательно чтобы это нашло отражение в документах, например, ежемесячном графике внесения арендной платы,
  • уже в самом договоре на аренду помещения можно отразить условия для проведения и компенсации будущих улучшений, этот способ, впрочем, используется обычно нечасто.

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Следует помнить, что проводя улучшения арендуемого имущества арендатор имеет право внесения понесенных им расходов на произведение неотделимых улучшений в базу текущих расходов, то есть уменьшить налогооблагаемую базу предприятия. Правда, возможно это сделать исключительно при согласии арендодателя на произведение подобных улучшений и наличие соответствующих документов, подтверждающих расходы арендатора.

При этом совершенные неотделимые улучшения арендатором будут считаться принадлежащим ему имуществом вплоть до срока окончания действия договора аренды, а соответственно, будут облагаться налогом на имущество.

В целом вопрос налогового учета проведенных арендатором неотделимых улучшений является крайне сложным и зачастую спорным вопросом и требует привлечения грамотных юристов и налоговых экспертов, но так или иначе необходимо помнить, что очень поможет прояснить данный вопрос урегулирование вопроса разрешения владельца помещения на проведение арендатором подобных улучшений. Так что в любом случае перед началом проведения улучшений в арендуемом помещении арендатору рекомендуется заручиться согласием арендодателя на проведение такой работы.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: