Нюансы договоров купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости нюансы и загвоздки

Составление договора купли-продажи недвижимости &ndash, важная составляющая хозяйственной деятельности и гражданского оборота. Это, пожалуй, одни из наиболее распространенных видов договоров купли-продажи.

Важной частью договора купли-продажи недвижимости является условие, по которому продавец должен передать покупателю в собственность здание, квартиру, сооружение, земельный участок или другое недвижимое имущество за фиксированную покупную цену.

Договор такого типа имеет ряд специфических черт.

  • Объекты недвижимого имущества находятся в неразрывной связи с земельными участками, служащими местами их расположения.
  • Недвижимое имущество, в сравнении с прочими объектами купли-продажи, имеет повышенную ценность. В связи с этим права и интересы продавца и покупателя должны быть четко оговорены в тексте договора и защищены.
  • Законодательство РФ накладывает ограничения гражданский оборот ряда объектов недвижимого имущества, обладающих особым целевым назначением и социальной значимостью.

Как и любой другой договор купли-продажи, договор, связанный с недвижимым имуществом, должен быть взаимным, возмездным и консенсуальным. Правовое регулирование такого рода договоров подробно изложено в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Здесь вы найдете перечень специальных правил, регулирующих процедуру заключения договоров купли-продажи недвижимости. Здесь же вы найдете требования к его форме, а также действия сторон, направленные на исполнение его условий.

Письменная форма является обязательной для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор подлежит регистрации главном управлении Федеральной регистрационной службы. Только после регистрации покупатель становится полноправным собственником. Форма &ndash, очень важна, малейшее несоответствие ей приводит к признанию договора недействительным.

Существует также ряд условий, которые в обязательном порядке должны быть оговорены в тексте договора. К таковым относится подробное описание объекта недвижимости и его цена. Если договор не будет содержать хотя бы одного из этих пунктов, то сделка не будет считаться заключенной.

Любой договор купли-продажи объектов недвижимости должен содержать следующее.

  • Стороны сделки должны указать свои реквизиты.
  • Обстоятельное описание предмета договора &ndash, объекта недвижимого имущества: этаж квартиры, количество комнат, метраж, точный адрес.
  • Форма приобретения недвижимости &ndash, долями или целиком.
  • Должны быть указаны лица, имеющие право на проживание на отчуждаемой недвижимости. Если таковых нет, то это также должно быть оговорено в договоре.
  • Продавец должен представить документы, которые подтверждали бы его право собственности на данное недвижимое имущество.
  • Необходимо указать срок, который отводится продавцу для освобождения квартиры. После точной даты выезда в квартиру должен въехать покупатель.
  • Наконец, самое главное &ndash, реальная стоимость квартиры.

Договор купли-продажи участка, в целом, должен соответствовать всем вышеназванным требованиям.

Зачастую в договоре указывают балансовую стоимость квартиры, рассчитанную Проект-Инвентаризованным Бюро. Стоимость эта на порядок ниже реальной, порой в несколько раз. Стороны указывают балансовую стоимость, главным образом, из соображений экономии: если сумма не превышает 1 миллион рублей, то подоходный налог платить не нужно. Кроме того, намного меньше нужно платить нотариусу: госпошлина представляет собой фиксированный процент от суммы сделки. Продавец должен быть бдительным: если в договоре указана балансовая стоимость, то покупатель имеет все основании уплатить именно ее.

Договор купли продажи квартиры тонкости

Договор купли продажи квартиры тонкости

Как важно всё правильно сделать, чтобы потом годами не расплачиваться за случайность или небрежность. Есть множество ловушек, в которые попадаются добросовестные и доверчивые покупатели. Прежде всего, нужно внимательно изучать договора, заключаемые с риелторами а также договор купли-продажи квартиры. Но в этой статье хотелось бы дополнить список того, на что обязательно нужно обратить внимание при покупке квартиры. Первая тонкость.

Сделки с недвижимостью

Весь участок у бывшего владельца огорожен забором, и администрация волости в курсе фактического владения землей без право устанавливающих документов (но никаких претензий не высказывала). В этом году мы решили выкупить эти 13 соток, собрали документы и отдали на рассмотрение в административный орган. Нам ответили, что мы можем выкупить участок по рыночной стоимости после независимой оценки. При этом администрация обязана дать объявление о продаже в местной газете.

Советы по продаже, покупке и обмену жилья

Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать . По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут за услуги сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше. Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д.

Тонкости применения договора аванса при покупке квартиры

ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано. Это создает определенные трудности в трактовке понятия, но по общему правилу под авансом подразумевают передачу части стоимости квартиры продавцу от покупателя под залог, чтобы гарантировать в будущем проведение сделки. В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью. Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора. То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине. Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа. Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены. В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс. Если же продавец решит продать жилье другому покупателю, то он должен будет вернуть деньги. Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами. Отличия аванса и задатка Несмотря на то, что выполняемые функции аванса и задатка схожи, между ними есть большая разница. Ключевое отличие последствия для продавца. И аванс, и задаток передаются покупателем в качестве гарантии будущей сделки. Если предварительный договор составлен по всем правилам и в нем присутствует слово «задаток», то продавец, который решит не исполнять свои обязанности, должен будет вернуть покупателю полученные им денежные средства в двойном размере. Если же в договоре при покупке квартиры фигурирует слово «аванс», либо деньги были переданы просто под расписку, без составления предварительного договора, то за неисполнение обязательств продавец обязуется просто вернуть взятые деньги. Таким образом, для продавца выгоднее заключать договор аванса. По сути, аванс его ни к чему не обязывает. Если он просто отложит деньги, то когда найдет более подходящего покупателя, просто вернет их.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости

Что собой представляет исполнение договора купли-продажи недвижимости?
  1. В самом договоре, в обязательном порядке формируются обязанности сторон. Так, за продавцом закрепляется обязательство передать имущество покупателю, а также передать все технические документы на недвижимость. Кроме того, устанавливаются четкие сроки передачи ключей и выселения из квартиры. Покупатель в свою очередь берет на себя обязательства приобрести квартиру и выплатить за нее указанную сумму средств, в соответствии с указанными нормами расчета. После, продавец должен оформить все необходимые документы и произвести процедуру регистрации перехода прав собственности,
  2. Фактически, исполнение всех нюансов, прописанных в договоре, и является основным моментом исполнения всей сделки,
  3. При неисполнении определенных пунктов ранее подписанного договора, стороны имеют право расторгнуть сделку.
Выполнение условий

Чаще всего принудительная продажа недвижимости осуществляется на основании раздела имущества, которое было нажито супругами совместно. Статья 35 СК РФ гласит, что все имущество.

Согласно 220 статье НК РФ при реализации квартиры, собственник обязан уплатить налог. Размер налога четко определяется законодательной базой - 13. Если квартира была в.

Вся суть и структура ликвидации предприятия описана в статье 63 ГК РФ. Затраты на осуществление данного процесса будут достаточно существенными. Придется потратить средства на.

Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями.

Страна/Город: Россия / Тула

Образование: Высшее юридическое

и высшее филологическое

Семейное положение: замужем

О себе: Имею опыт работы в государственных и коммерческих структурах. В настоящее время работаю на дому: пишу статьи, консультирую людей по телефону. Работа на дому позволила мне наконец-то заняться написанием своей кандидатской диссертации.

Как проводится процедура регистрации договора купли продажи недвижимости?

Регистрация договора купли-продажи является довольно серьезной процедурой, у которой есть свои сроки, стоимость, особенности оформления в разных учреждениях, а также возможность расторгнуть либо изменить документ. Поэтому так важно знать все особенности и нюансы этой сделки для того, чтобы не допустить неожиданных проблем в будущем.

Подача документов

Регистрация договора купли-продажи недвижимости (ДКПН)- важный процесс. Приобретатель обращается в госорган для получения официального свидетельства права собственности.

Обязательно ли регистрировать договор? В соответствии со статьей 558 ГК РФ ДКПН подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Согласно общему регистрационному порядку, начало процедуры производится одним из предложенных ниже вариантов:

&bull, Лично/через доверителя в МФЦ, Росреестре либо Кадастровой палате. Также существует возможность электронной записи онлайн: человек сам записывается на прием в удобный для него день. Уточнить нужные сведения можно путем совершения звонка на горячую линию по бесплатному номеру.

При проживании нового хозяина недвижимости в другом городе/отдаленной местности возможна подача заявления его доверенным лицом. Это может быть как юрист, так и родственник. При этом потребуется оформление доверенности, которая должна быть заверена нотариусом.

&bull, Курьерское обслуживание. Эта услуга появилась сравнительно недавно благодаря инициативе Росреестра. Данная возможность особо актуальна для людей с ограниченными возможностями, которые не желают действовать через доверенного представителя, а также для граждан, экономящих время на хождении по организациям.

Представитель приезжает в офис/домой и забирает необходимые для государственной регистрации ДКПН документы. Стоимость услуги: 500-1500 рублей.

&bull, По почте. Это менее востребованный способ, ведь пересылка документации требует порой значительных временных затрат. Однако если человек проживает в отдаленной области/районе, данный вариант вполне приемлем. Подписи сторон в отправляемой документации должны быть заранее заверены нотариусом. Пересылка заказным письмом требует наличия подробной описи содержимого и уведомления о получении по месту доставки.

&bull, Услуги нотариуса. При его участии возможна электронная регистрация ДКПН. Нотариус подает документацию в электронном формате, что значительно ускоряет проведение процедуры. Это абсолютно законно и закреплено законодательством.

Основное достоинство данного способа &ndash, личная проверка нотариусом документации на предмет подлинности и правильности оформления. Далее следует их заверение и отправка в Росреестр. Регистрационное свидетельство можно получить спустя сутки после того, как было подписано заявление.

Какие документы следует предоставить?

Для того чтобы обратиться в госорган, необходимо иметь при себе:

  • Заявление с наличием подписей всех сторон договора.
  • Квитанция об оплате обязательного сбора. В 2017 году размер госпошлины за регистрацию ДКПН равен 2000 рублей с каждой стороны. Внесение оплаты возможно в любом отделении Сбербанка.
  • Три экземпляра договора, подписанные всеми участниками сделки. Один оригинал подлежит хранению в Росреестре, два других выдаются сторонам при получении свидетельства.
  • Документ о праве владения объектом со стороны продавца.
  • Технический паспорт.
  • Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКУ.
  • Выписка из домовой книги об имеющихся собственниках жилья.
  • Паспорта участников сделки (оригиналы копии).
  • Документ, подтверждающий согласие органов опеки. Он требуется в обязательном порядке, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее/недееспособное лицо.

Однако если речь идет об оформлении недвижимости в новостройке, комплект необходимой документации будет другим:

  • Соглашение о долевом участии.
  • Акт приема-передачи с наличием необходимых подписей.
  • Технический план жилого помещения.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Паспорт заявителя.
  • Заявление.

Срок регистрации ДКПН &ndash, 10 рабочих дней.

При заключении предварительного соглашения его регистрация не требуется, так как участники не обязаны проходить данную процедуру для того, чтобы документ был признан действительным.

Можно ли расторгнуть сделку до регистрации?

Да, это возможно. Если регистрационный процесс еще не окончен, соглашение считается незаключенным. Отменить продажу/приобретение квартиры проще всего именно на данном этапе.

В случае отказа от своих обязательств, сторонам сделки следует незамедлительно подать ЕГРП совместное заявление о расторжении ДКПН. Если один из участников договора не согласен на прекращение, ему нужно обратиться в судебную инстанцию. При этом отказ должен быть закреплен в письменном виде.

Возможно ли внесение изменений в договор после регистрации?

Если договор уже зарегистрирован, покупатель получил недвижимость, а продавец &ndash, деньги, то внесение изменений возможно только в двух случаях:

  • по желанию одной стороны,
  • по согласию всех сторон.

При достижении взаимопонимания между участниками возможно оформление «,обратного», соглашения»,. Теперь продавец является покупателем, а покупатель выступает в роли продавца. Происходит повторный обмен. Соответствующее заявление подается сторонами в ЕГРП. В дальнейшем в реестре делается специальная запись.

Не забываем о том, что процедура расторжения/ изменения требует регистрации и облагается пошлиной.

Нюансы предварительного договора купли продажи недвижимости

Нередко перед зaключением договорa купли продажи недвижимости, стороны сделки подписывaют предвaрительный договор, положения которого коротко прописaны стaтьей ГК 429.

Необходимо учитывaть, что предвaрительный договор, кaк и любой договор имеет свои особенности, о которых мы рaсскaжем ниже.

—, во-первых, это письменнaя формa договорa, регистрировaть тaкой договор не нужно. По желaнию сторон тaкой договор иногдa оформляется нотaриaльно, но юридической знaчимости тaкaя нотaриaльнaя формa предвaрительному договору не придaет.

—, тaкой договор должен содержaть все существенные условия основного договорa: предмет договорa( объект недвижимости, площaдь), его цену и пр., тaк же должны быть укaзaны пaспортные дaнные покупaтеля и продaвцa. В будущем основной договор зaключaется именно нa этих же условиях.

—, укaжите срок зaключения основного договорa. Без укaзaния срокa, тaкой договор будет действовaть в течении одного годa. Обрaщaем внимaние, что для зaключения основного договорa необходимо письменное предложение стороны к выходу нa сделку, инaче по истечении срокa действия договорa, он будет считaться прекрaтившим свое действие.

—, соглaсно зaкону сторону, незaконно уклоняющуюся от зaключения договорa, можно через суд понудить к его зaключению, но нa прaктике этот подход действует не всегдa.

—, чaсто предвaрительный договор зaключaется с целью зaфиксировaть фaкт передaчи денег в оплaту приобретaемой недвижимости, которые обознaчены кaк aвaнс либо зaдaток. Aвaнс передaется продaвцу в счет будущих плaтежей по основному. Если aвaнс передaн, a основной договор тaк и не зaключили, то покупaтель обязaн вернуть aвaнс.

Если передaется зaдaток, при откaзе покупaтеля от сделки уплaченнaя суммa остaется у продaвцa, в случaе когдa от сделки откaзывaется продaвец, зaдaток возврaщaется покупaтелю в двойном рaзмере. Но нa сегодняшний день судебнaя прaктикa по этому вопросу неоднознaчнa, в большинстве случaев суды склоняются к признaнию aвaнсом изнaчaльно укaзaнный в договоре зaдaток.

Поэтому при зaключении предвaрительного договорa с передaчей денег, мы рекомендуем прописaть штрaфные сaнкции, которые будут применяться в случaе откaзы стороны от зaключения сделки. Дaнные сaнкции можно прописaть в отношении обеих сторон.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: