Нюансы сделок с недвижимостью

Этапы сделки

Основные этапы сделки купли-продажи недвижимости:

Адекватная цена поможет быстрее найти покупателя.

Если юрист находит какие-то ошибки или несоответствия в документах, просит запросить новые документы.

6. Рекламная кампания

10. Проверка документов покупателя

Юрист может попросить недостающие документы (например, согласие жены на приобретение недвижимости). Если покупатель хочет получить ипотечный кредит, риэлтор помогает ему оформить ипотеку.

Подготовка документов для аренды банковской ячейки или безналичного расчета (аккредитива).

При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет, сообщений на адрес электронной почты, коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона, а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров), телефонных звонков, а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Нюансы альтернативной сделки с недвижимостью

Около 80 сделок купли-продажи на московском рынке вторичной недвижимости являются альтернативными. О том, чем такие схемы отличаются от прямых продаж, известно всем московским риэлторам. А обычные участники сделок, покупающие или продающие свои квартиры, не знакомы с тонкостями так называемой альтернативы. Так, в чем же принципиальное отличие проведения таких сделок? Поговорим о плюсах и минусах.

Особенности и преимущества альтернативной сделки

Ключевой особенностью альтернативной сделки с недвижимостью является особая роль её участников, которые одновременно выступают и в роли покупателя, и в роли продавца. Это связано с тем, что одна из сторон сделки, реализуя свою недвижимость, приобретает взамен новую и наоборот. В результате появляется целая цепочка лиц, участвующих в данной схеме. Фактически альтернатива, или, как её окрестили в народе, «паровозик», складывается сразу из нескольких одновременно проводимых простых сделок. Продал старое жильё, получил за него деньги, доплатил (по необходимости), купил новую квартиру. Это очень удобно, ведь в отличие от операций обмена, когда очень сложно найти подходящий вариант, устраивающий обоих участников сделки, здесь всё просто.

Разница между чистой сделкой и альтернативной

Чистая сделка, она же прямая, предполагает продажу или покупку недвижимости напрямую, то есть без участия сторон в других сопутствующих операциях. В таких сделках нет цепочки, состоящей из иных одновременно покупаемых или продаваемых объектов. Участниками чистой сделки являются исключительно двое продавец и покупатель. По многим аспектам именно прямые продажи признаны оптимальным видом сделки с недвижимостью, поскольку оформить договор купли-продажи в этом случае значительно проще, провести взаиморасчёты тоже легче.

Поскольку в большинстве случаев приобретение квартиры связано всё же со стремлением улучшить жилищные условия, и, как правило, одновременно с покупкой нового жилья реализуется и старое, чистые сделки на московском рынке недвижимости встречаются не часто. Продавая имеющуюся недвижимость, многие стремятся сразу купить новую. Таким образом, каждая последующая операция купли-продажи образует длинную цепочку паровозик, вагонами которого являются разные квартиры, одновременно покупаемые и продаваемые в рамках одной альтернативной сделки. Чаще в подобных схемах участвуют сразу 4-5 объектов, реже 9-10.

Рекомендации по заключению альтернативных сделок

Поскольку участниками альтернативной сделки является большое количество людей, в случае вынужденного отказа хотя бы одного из них от сделки вся многоходовая цепочка может рассыпаться, как карточный домик. Поэтому во избежание форс-мажоров не будет лишним обратиться за помощью к профессионалам, которые сопроводили бы данную сделку и не позволили бы «слабому звену» разрушить всю цепочку.

Чтобы сделка не сорвалась необходимо соблюдать определённые правила:

1. Покупателю, имеющему в наличии средства, необходимые для приобретения жилья, следует сразу узнать у продавца, участником какой сделки он является прямой либо альтернативной.

2. В случае альтернативы, необходимо уточнить, подыскал ли продавец подходящий для него вариант альтернативной недвижимости.

3. Покупателю стоит быть готовым к тому, что заключение договора купли-продажи вполне может затянуться, если у продавца-альтернативщика нет на примете подходящей для покупки квартиры.

4. Если один из участников альтернативы является ипотечным заёмщиком, обязательно стоит убедиться в том, что кредит на покупку жилья уже одобрен банком, а также следует уточнить, в течение каких сроков действует выданная им справка-подтверждение.

Юридический аудит альтернативных сделок с недвижимостью

Как уже упоминалось выше, из-за большого количества людей, участвующих в альтернативной сделке, риск «выпадения» из цепочки одного из участников очень велик. Причиной тому может стать повышение запросов продавца, связанное с изменением цен на рынке недвижимости, или же обнаружение юридических ошибок и в документах на одну из реализуемых квартир.

Чтобы снизить риск срыва альтернативной сделки, стоит воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки квалифицированными реэлторами, когда в договоре купли-продажи чётко указываются гарантии по исполнению сторонами своих обязательств, а также строго регламентируется порядок их доступа к депозитным ячейкам, служащим для осуществления взаиморасчётов. Как правило, число банковских сейфов равняется количеству объектов недвижимости, участвующих в сделке.

Прежде чем подписать договор купли-продажи, сторонами сделки в день её заключения проводится вычитка документа, а также согласуется схема взаимных расчётов. После этого деньги закладываются в банковский сейф, и подписывается сам договор. Все подписанные документы сдаются в органы Росреестра. И уже после их государственной регистрации, которая по условиям договора производится синхронно, продавцы получают доступ к ячейкам с деньгами.

Гарантировать исполнение альтернативной сделки на 100 не может и юридический аудит, но снижению риска неисполнения сторонами договора их обязательств он точно способствует.

Альтернативная сделка: как это работает?

Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья &ndash, это альтернативные сделки. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников. Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке. 1. Кому подходит альтернативная сделка?

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене вы точно прогадаете.

2. Как обеспечить безопасность сделки?

Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, &ndash, постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

3. Что должно насторожить?

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х &ndash, при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.

4. Стоит ли выходить из игры?

Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.

5. Когда лучше заключать сделку?

Лучшее время для альтернативных сделок &ndash, период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут или падают, то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.

И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.

Фото: ©, everythingpossible - Fotolia.com

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Категории статей Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Новые материалы Новые объявления по продаже недвижимости - Москва

Квартира на продажу - Москва 6 ,292 ,850 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 4 ,294 ,710 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 4 ,250 ,640 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,312 ,300 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,339 ,200 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 4 ,252 ,630 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,760 ,600 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,461 ,600 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 7 ,906 ,390 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 7 ,897 ,610 РУБ.

Изменения в сделках с недвижимостью. Оформление сделок. Риски покупателя.

Что нового в сделках с недвижимостью? Тенденции. Риски на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках и продажах?Расчеты по сделке, нюансы.

Сделки с недвижимостью, изменения в 2016 году. Тенденции рынка.

Что отличает нынешние сделки с недвижимостью в 2016 году от предыдущих лет? Продавцы никак не хотят принять тот факт, что настала эра «рынка покупателей». Что это значит? Это значит, что спрос на недвижимость резко упал. Он есть, но квартиры продаются медленно и тяжело, практически по полгода. Из-за этого продавцы начинают метаться, думая, что их риэлтор работает плохо. Предложение квартир выросло, оно огромное на сегодняшний день. И цена на квартиру, которую вы продаете должна быть ниже средней цены на квартиры в вашем районе близкие по параметрам, иначе срок экспозиции (продажи) квартиры будет больше полгода.

Люди, которые просидели целый год в ожидании сделки с объектом недвижимости, даже при наличии показов и потенциальных покупателей, уже готовы практически к любым требованиям покупателя. Они понимают, что он будет торговаться и диктовать условия сделки почти на всех этапах.

Риски на сделках. Расчеты на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках?

Многие покупатели, экономя деньги, пытаются самостоятельно купить квартиру, и это понятно в нынешней ситуации в экономике. Лишних денег нет ни у кого. Что бывает на сделке при таком подходе.

Семейная пара люди очень уважаемые и образованные решили купить у меня квартиру. Внесли аванс и оговорили условия сделки. Сделка была альтернативной. В цепочке сложилось три квартиры. Мой клиент покупал взамен своей двухкомнатной квартиры трехкомнатную квартиру. Был назначен день сделки. Покупатель настаивал на закладке в банке «Юникредит», ссылаясь на солидность и его высокий рейтинг на фоне других банков. Я сталкивалась в своей работе с «Юникредит» банком и не могу сказать, что очень довольна его работой. Но покупатель диктует условия

Позвонили в банк, оказалось, он вообще не проводит альтернативные сделки. Стали искать другой банк. И уже договорились проводить сделку в «Форабанке», как вдруг обозначилась еще одна проблема —, обналичивание денег. В «Юникредит» банке деньги лежали на счетах, и их обналичивание в день сделки стоило 5 от суммы квартиры. Т.е. покупателю не хватало для выхода на сделку полмиллиона. В «Фора-банке» та же услуга стоила те же 5. Ситуация сложилась не простая.

Я не могла её предвидеть, т.к. не интересуюсь тем, как люди хранят свои деньги, откуда они их берут и куда переводят Но надо было выходить из ситуации. Покупатели были без агента.

Я сразу вспомнила, что Сбербанк выдает деньги со счета без комиссионных. Мы перевели деньги со счета в Сбербанк, там тоже не сразу их выдали, проверяя происхождение. Потребовали дополнительные документы. Но через 3 дня мы таки вышли на сделку, не без нервов. Покупатель и даже риэлтор не может предсказать, где будет слабое место на сделке. Но решение нужно принимать практически мгновенно и продуманно. Для этого и существует риэлторский опыт.

Оформление сделок. Сделки с недвижимостью с июня 2016 года.

Сейчас регистрационная палата Москвы не принимает документы от физических лиц на регистрацию. Эта функция теперь возложена на МФЦ. Т.е. МФЦ посредник по передаче документов в регпалату. Что происходит на деле. Сдавая документы в МФЦ, будьте готовы к тому, что вам в любой момент остановят регистрацию. Если у вас простая ситуация, это ничего страшного, но если у вас денежные расчеты, то это кошмар. Скорее всего продавцы во время не получат деньги.

Один мой знакомый решил после закрытия выплат по ипотеке выделить в своей квартире доли м детям, попросту подарить их. Сделал договор дарения долей и подал в МФЦ на регистрацию. Чего проще? Итог —, остановка регистрации. Причины: ошибки в договоре и сделка должна пройти обязательное нотариальное заверение. Т.е. регистратор посчитал, что дополнение к закону об обязательном нотариальном заверении сделок с объектами недвижимости, оформленными в долях ( http://ikitaeva.ru/kvartira-v-dolevoj-sobstvennosti-obyazatelnaya-notarialnaya-forma-sdelki-novosti-iz-registracionnoj-palaty/ ) это его случай. Т. о. , регистраторы трактуют закон как им нравится, как они считают нужным. Хорошо, что у него нет никаких денежных расчетов, и он может разбираться с регистрационной палатой долгое время. Но обычно на серьезных сделках такой возможности нет.

Сейчас я могу сказать, что нужно набираться терпения и понимания на том рынке, на котором нам приходится работать. Легких сделок практически не бывает. Приходится идти на многие жертвы ради спасения сделки, причем обеим сторонам. Удачи вам и хороших сделок.

Эта запись была опубликована 4 Июль, 2016 в 21:06, в категории Информация на заметку, Сделка. Вы можете подписаться на RSS 2.0 Вы можете оставить комментарий. Трэкбек недоступен.

Сделки с недвижимостью - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Чаще всего сделки с недвижимостью осуществляются через агентства. Особенности каждой разновидности такого рода сделок регулируются соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Для того чтобы сделка в отношении недвижимого имущества была правомочной и не могла быть оспорена заинтересованным лицом в установленном порядке, необходимо серьезно подойти к составлению договора. Сделать это поможет квалифицированный юрист, специализирующийся на договорных отношениях, которые касаются недвижимости. Несоблюдение требований, которые предъявляются к соглашению, может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Добрый день, ваша бабушка сама продала свою жилплощадь и распорядилась оформить вновь приобретенную на сына. Она только имеет право пользования жилым помещением но не как не на долю!

Вам необходимо уточнить какую сделку Вы намерены совершить? Обычно сделки с недвижимостью совершаются путем заключения договоров с последующей регистрацией в Росреестре.

Правила сделки купли-продажи недвижимости

Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели &ndash, продавцов, а риэлторы &ndash, и тех, и других. Главное, что вы не сомневаетесь «,вам квартира нравится»,. Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое.

Паспорт продавца &ndash, основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей. Следующий пункт для вашего пристального внимания &ndash, свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше закзать новый кадастровый паспорт.

Второй этап - подготовка договора купли-продажи объекта недвижимости.

Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «,юридическую чистоту»,.

Нотариальный договор сам по себе не защищает вас от судебных возможных дел. Ведь нотариус не имеет возможности и не обязан проверять сделку на юридическую чистоту, выяскивая подвох мошенника. Даже вменяемость или не вменяемость нотариус определет по внешнему виду. И это и понятно, он же не врач. Здесь могла бы защитить справка из психо-неврологического диспансера, при этом, проверте ее. Общее правило &ndash, справки выдаются только по месту регистрации по месту жительстваприбывания на москвичей и области, для иногородних по Москве проводят обследование менее десятка диспансеров. Были случаи &ndash, ловили продавцов на липовых справках.

Третий этап - заложить деньги в ячейку

Итак, после того, как все документы на руках и прошли проверку, все участники сделки идут в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника-покупателя. Если в обговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то, подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры, возвращая свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки на неделю-две больше, чтобы было время на форс-мажор.

Четвёртый этап - регистрация

После «,закладки денег», сделка переходит в завершающий этап &ndash, регистрацию, которой занимается ныне Росреестр. В столице существует несколько десятков приемных этого госоргана. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена квартира или прописан покупатель. К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию от продавца и покупателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно или нет желания и возможность стоять в длинной очереди, то можно прибегнуть к услугам специалистов. Как правило, по рынку средние цены на услуги по сдаче документов на регистрацию и их получение колеблятся от 7 тр в Москве и до 25 тр в области. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца &ndash, две недели, по ипотечным сделкам 5 дней.

Пятый этап - освобождение квартиры

Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое &ndash, это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое &ndash, фактически съезжат. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового.

Также не забудьте, при получении ключей от квартиры, подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках, и на всю сумму покупки. Общее правило для всех видов сделок, не верить ни чьим словам, всегда хранить все документы по сделке, забрать и сохранить документы &ndash, историю по квартире о предыдущих сделках по квартире, при сомнениях &ndash, обращаться к профессиональным юристам . И тогда новоселье будет полноценным и приятным отрезком вашей жизни. А жизнь в квартире счастливой.

тел.: (495) 766-06-78

Юридические услуги. Представительство в суде

Понравилась статья? Поделить с друзьями: