О нюансах расторжения договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Заключение договора аренды земельного участка.

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие илиналичие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды,
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель,
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ,
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ,
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора .

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

●, арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

●, земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

●, арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

●, земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Расторжение договора аренды земельного участка с администрацией

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Расторгнуть земельного участка вправе любая из сторон по. Договор расторгается тогда, когда кончается срок его действия (если договор аренды был срочным) или досрочно.

Условия досрочного расторжения аренды прописаны в Гражданском кодексе, однако стороны вправе по своему усмотрению устанавливать в иные условия, по которым такой договор может быть расторгнут.

Расторжение договора аренды земельного участка арендатором

Основания прекращения земельного участка определяются по правилам ст. 46 Кодекса. Прежде всего, аренда прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46). Суть дела заключалась в следующем: Администрация одного из муниципальных образований (далее Администрация) обратилась в суд с иском к гражданину, с которым ранее был заключен земельного участка, об его расторжении.

Расторжение аренды земли по решению администрации спорные вопросы

Вопрос самовольного, по одностороннему решению местной администрации, расторжению договора аренды земельного участка и возврата земли волнует многих арендаторов.

К сожалению, такая практика есть и чаще всего люди предпочитают не спорить, памятуя о том, что «против лома нет приёма» Верховный суд посмотрел на это дело иначе и в своём Определении указал следующее: Досрочное аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения.

Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст.

После расторжения аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика

Суть дела заключалась в следующем: Администрация одного из муниципальных образований (далее Администрация) обратилась в суд с иском к гражданину, с которым ранее был заключен земельного участка, об его расторжении.Администрации, в своем исковом заявлении, просила суд о расторжении аренды земельных участков и возложении на гражданина обязанности возвратить земельные участки.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно.

Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора земельного участка в одностороннем порядке.

Процедура расторжения любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ.

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности

Для того чтобы перейти к исследованию судебной процедуры расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключенного между администрацией и юридическим лицом, необходимо дать определение понятия договора аренды. это договор гражданско-правового характера, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд

  • Прекращение права пользования ЗУ, как результат успешно проведённого расторжения контракта.
  • процедура расторжения, на основании взаимных договорённостей сторон, связанная с процессуальным производством.

Кроме этого, прекращение прав допускается в соответствии с иными причинами, в числе которых могут быть виды административного вмешательства и изъятия для государственных нужд или реквизиции (ст. 51. 55 ЗК РФ )

Путеводитель по судебной практике.. Общие положения 6.5.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.

Важные обстоятельства

Договор аренды подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.

Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее , чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.

Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.

Основания расторжения договора аренды

К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:

  • Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом , положения заключенного договора. Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением,
  • Земельный надел обладает недостатки, которые не позволяют использовать землю по прямому назначению. Например, почва сильно заболочена или истощена результате интенсивного использования. При этом арендатор при заключении договора не обладал информацией о наличии подобных проблем. Выявление недостатков может послужить причиной уменьшения размера арендной платы или полного расторжения договора,
  • Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли, не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии,
  • Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы,
  • Реквизиция земельного участка, которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества,
  • Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам,
  • Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет,
  • Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:

  • Прекращение договорных отношений, если срок договора истек,
  • Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора,
  • Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон,
  • Расторжение договора согласно его условиям.

Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.

При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.

Порядок расторжения договора аренды
  1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением,
  2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия,
  3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны —, необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка,
  4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи,
  5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.
Расторжение через суд
  1. В районный суд по месту нахождения земельного участка подается исковое заявление,
  2. Оплачивает государственную пошлину: для физического лица 2000 рублей, для юридического лица 4000 рублей,
  3. К заявлению прилагаются документы и основания для расторжения договора аренды земли.

Видео: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Прекращение договора аренды земли

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (см. ст. 610 ГК РФ). Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (см. п. 1 ст. 450 ГК РФ). На основании ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом, например, в случаях, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает земельный участок, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Комментарий к ст 46 зк рф Расторжение договора: практические вопросы

3 ст. 9 Закона об обороте земель. Согласно ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении сторон. Это означает, что переход права собственности на переданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка

подп. 2 п. 2 ст. 46), в случаях, предусмотренных в п. 3 ст. 46, а именно: в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных установленных федеральными законами случаях. В связи с этим следует пояснить, что в соответствии со ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 г.

Другие основания прекращения аренды земельных участков распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства). Руководствуясь последним основанием, арендодатель (администрация г.

Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «,ГиМ», (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «,ГиМ», земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет.

В силу подп. 4 п. 2 ст.

5. прекращение аренды земельного участка

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст.

ГК РФ. Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии —, в 30-дневный срок.

6.3. прекращение права аренды земельного участка

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств. (п. 2.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ) 3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается: (в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) (см.

Прекращение договора аренды земли

В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника.

Расторжение договора аренды земли

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет.

Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде. Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка. Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах Порядок расторжения договора аренды земельного участка Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий.

Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

(ред. от 28.03.2017) Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

(ред. от 01.07.2017)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2017) 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Заключение договора &ndash, фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в договор найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Основания для расторжения

В соответствии с общим правилом, действие договора найма прекращается после окончания периода, предусмотренного сторонами в самом договоре. Однако возможна ситуация, при которой у контрагентов по договору возникает желание или необходимость расторжения сделки до этого момента.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка детерминирован гражданским и земельным законодательством. В практике судов при рассмотрении дел о расторжении договоров аренды на земельные участки достаточно часто применяется ограниченное законодательство &ndash, исключительно гражданское. Однако Гражданский кодекс РФ (далее &ndash, ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения договора ранее срока, установленного им самим.

Нормы зем. права устанавливают дополнительные предпосылки с учётом специфики правоотношений. Итак, к основаниям расторжения договора аренды земельного участка можно отнести:

  • эксплуатация участка земли с допущением нарушений его целевого назначения или принадлежности к определённой категории земель,
  • эксплуатация участка земли, которая стала причиной значительного ухудшения экологической ситуации или понижения продуктивности сельхоз. земель,
  • неустранение негативных последствий умышленного земельного правонарушения,
  • отсутствие использования участка сельскохозяйственного или жилищного фонда по его целевому назначению на протяжении 3 лет.

Рассматривая нецелевое применение как основание для расторжения договора, важно отметить, что арендодатель не способен расторгнуть договор только на основании нецелевого использования. Для этого необходимо обосновать и предоставить доказательства суду, свидетельствующие о том, что такое нецелевое использование может привести к убыткам арендодателя.

Если говорить об ухудшении экологической ситуации как основании для расторжения сделки, следует отметить, что дефиниция значительного ухудшения экологии &ndash, оценочная. Суд на своё усмотрение оценивает уровень ухудшения экологической ситуации. При этом он может руководствоваться судебной практикой, письменными и устными доказательствами, поданными сторонами спора, а также привлекать экспертов и специалистов.

Заключения экспертов и специалистов считаются полноценными письменными доказательствами при принятии решения. Ходатайство о привлечении эксперта может заявить любая сторона. Также оно может быть инициировано самим судом.

Все эти основания являются достаточными для расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако кроме указанных выше оснований, к договору найма участка земли применяются общие основания прекращения договорных отношений найма, указанные в ГК РФ (просрочка внесения арендных платежей или другие нарушения договора).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка должно быть предписано как обязательное в решении суда. С подобным заявлением в суд имеет право обратиться арендодатель. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выносит решение о расторжении договора аренды земельного участка, обязательное к исполнению.

Формы расторжения

Анализ правоприменения позволяет выделить два основных типа расторжения договора аренды участка земли &ndash, досудебный и судебный. При досудебном типе контрагенты договариваются о расторжении договора на приемлемых для них условиях. В результате достижения соглашения сторонами подписывается соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Инициатор остановки договорных правоотношений должен прислать своему контрагенту уведомление о расторжении договора аренды (зачастую таким инициатором становится именно арендодатель). Отправитель уведомления должен отправить его в срок, установленный сторонами предварительно в самой сделке, и получить подтверждение отправки такого уведомления для последующего возможного предъявления в суде. В случае получения согласия стороны подписывают соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка можно получить у любого юриста или найти в свободном доступе. Если соглашения достичь не удалось &ndash, вступает в действие судебная процедура с подачей заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Этапы расторжения договора

Условно весь процесс прерывания договорных отношений между контрагентами можно распределить на несколько основных этапов:

  • отправка уведомления контрагенту,
  • получение согласия контрагента,
  • подписание соглашения,
  • в случае недостижения согласия &ndash, обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка,
  • получение решения суда,
  • оформление акта сдачи-приёмки участка земли и возврат арендованного имущества арендодателю,
  • компенсация затрат арендатора на улучшения земельного участка (в случае их наличия и согласия арендодателя с ценностью таких улучшений).

Расторгается договор аренды земельного участка в той же форме, в которой был заключён &ndash, в письменной с государственной регистрацией.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: