Возврат земельного участка при расторжении договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости —, затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно —, до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру,
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры,
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения),
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре,

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками,
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи,

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Аннулирование по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти,
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу,
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры,
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Возврат земельного участка при расторжении договора купли-продажи

Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец требовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества.

Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Апелляционная инстанция решение суда отменила. Апелляция сочла, что неисполнение ответчиком обязанностей по оплате приобретенного имущества само по себе не является существенным нарушением договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными. Поскольку в рассматриваемом деле продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.

Отметим, что ранее ВС РФ высказывал иную точку зрения по данному вопросу. Он исходил из того, что нарушение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является существенным нарушением договора купли-продажи. Поэтому при отсутствии в законе или договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать лишь на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).

Порядок расторжения договора купли-продажи земли

Если да, то в течение какого периода?

Расторгнуть договор купли-продажи земли (впрочем, как и любого другого недвижимого имущества) можно только в судебном порядке и только при существенном нарушении норм договора другой стороной.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ гласит, что договор купли-продажи по требованию одной из сторон может быть не только расторгнут, но и изменен. Требуя изменений условий договора купли-продажи, покупатель, например, может заявить о необходимости уменьшения покупной цены и возврата разницы продавцом. Могут быть и другие требования, в этом несогласная сторона не ограничена, но у нее должны быть веские основания. Однако если суд не увидит существенных изменений обстоятельств, при наличии которых заключалась сделка, то расторжение или изменение договора невозможно даже в судебном порядке.

Что может быть таким веским основанием, которое суд обязательно примет во внимание?

  • Предоставление продавцом заведомо ложных сведений об обременении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи.
  • Неправильная информация относительно ограничений использования земли (например, только под ИЖС или только под ведение сельскохозяйственной деятельности).
  • Ложные сведения о качестве земли и ее свойствах, которые могут повлиять на планы покупателя для ее использования.

Если у вас индивидуальные мотивации для расторжения договора, то обязательно заявите об этом и добивайтесь защиты своих прав и интересов в суде.

В какие сроки договор может быть расторгнут?

  • Если сторонами был подписан договор купли-продажи, то он вступает в силу моментально.
  • А вот право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право управления, право постоянного пользования и другие права покупателю земельного участка только предстоит зарегистрировать.

Это регламентирует статья 131 Гражданского кодекса РФ, указывающая на необходимость государственной регистрации прав и совершения любых манипуляций с ними. В частности, для регистрации прав собственности необходимо всего 18 дней, поэтому временные промежутки в данном случае существенно ограничены.

Даже если началась процедура регистрации права собственности на землю, то у недовольной стороны все еще есть время, чтобы приостановить регистрационные действия в Росреестре (подается соответствующее заявление), а в судебные органы подается заявление о признании сделки недействительной и о взыскании суммы сделки. Как было сказано ранее, несогласной стороне в суде придется привести аргументы, которые могут послужить основанием для расторжения договора купли-продажи. Чем убедительнее будут доводы инициатора признания сделки недействительной, тем у него больше шансов достичь положительного результата.

Максимальный срок, на период которого может быть приостановлена регистрация прав собственности в Государственном регистраторе, ограничен 3 месяцами. Подать заявление о приостановлении этой процедуры может любая сторона сделки купли-продажи или уполномоченное лицо. Также как и в судебном обращении, в заявлении в Регистрационную службу необходимо указать причины для остановки, а также срок, за который вы планируете уладить все проблемы.

С уважением, Наталья.

эксперт, ответивший на вопрос

Очередь в детский сад Когда обязаны помочь органы опеки или прокуратура

Еще нет комментариев.

DomOtvetov.ru - Ответы на твои вопросы >> Юридический совет >> Гражданское право >> Порядок расторжения договора купли-продажи земли

Юридический совет

Выделите мышкой и нажмите

Последние комментарии
  • Алиса в Необычные достопримечательности штата Нью-Мексико
  • Алиса в Зимний отдых в Дубае
  • Алиса в Паттайя и Нячанг: что лучше для осеннего отдыха?
  • Алиса в Лучшие для путешественников города США
  • Алиса в Самые безопасные в мире страны
Популярные

При перепечатке материалов ссылка

Ваш запрос обрабатывается.

Пожалуйста, отключите Adblock.

Без показов рекламы на сайте редакция не сможет выпускать интересные материалы

Срок расторжения договора купли продажи земельного участка

Срок расторжения договора купли продажи земельного участка

Заключили договор купли-продажи на земельный участок, сдали документы в регистрационную палату. Покупатель отдал деньги и принял имущество. Может ли в одностороннем порядке покупатель отказаться от сделки и потребовать обратно сумму спустя 10 дней?

Документы из регистрационной палаты еще не получены. Причина: соседи перемеряют участок и ругаются с ними, «,-мы не хотим тратить нервы», 1.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как видите это должны быть существенные изменения условий.

Договор продажи земельного участка, может быть, расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст.

Добрый вечер! Приобрела комнату 06.10, получила свидетельство о регистрации прав на недвижимость. Произошла такая ситуация, что продавец продал комнату и должен был найти подходящий вариант для себя, но что-то у него не получилось, и продавец намекнул, если он в течение недели не найдет себе подходящее жилье, то может вернуть комнату. Подскажите, имеет ли продавец право вернуть комнату и в какой срок?

И могу ли я на данный момент попросить его выехать из комнаты (по договору срок освобождение квартиры 06.11)?

Спасибо. Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по недвижимости.

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37.

Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален.

На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах. Кроме этого, любой закон на практике действует немного не так, как звучит на бумаге.

Консультации наших специалистов

Из вашего вопроса не совсем ясно, с какой целью денежные средства (700 000 р.) закладывали в ячейку банка, да еще к тому же на срок меньший, чем требуется для государственной регистрации.

Это была закладка под условия? Если да, то под какие? Свидетельство или его копия являлись условием доступа к деньгам? Сейчас деньги все еще в ячейке?

В любом случае, если Вы не получили денег и не давали никаких расписок о получении основной суммы по договору, Вы можете обратиться в Суд о расторжении заключенного договора на основании не исполнения покупателем своего обязательства по оплате и взыскании с покупателя убытков, причиненных несвоевременной оплатой.

Порядок расторжения договора купли-продажи земли

Статья 450 Гражданского кодекса РФ гласит, что купли-продажи по требованию одной из сторон может быть не только расторгнут, но и изменен. Требуя изменений условий договора купли-продажи, покупатель, например, может заявить о необходимости уменьшения покупной цены и возврата разницы продавцом. Могут быть и другие требования, в этом несогласная сторона не ограничена, но у нее должны быть веские основания.

После принятия закона о частной собственности, у граждан появилось право распоряжения своим имуществом. К наиболее распространенному относится отчуждение недвижимости.

К предмету недвижимости относятся земельные участки, квартиры, дома, здания, офисы, целые строения и части строений.

Договор купли-продажи является всегда возмездным и взаимным договором. Составить и правильно оформить самостоятельно практически невозможно, это делает обычно юрист по недвижимости, работающий в юридической фирме.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами.

Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

При наличии каких оснований можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Люди, которые вынуждены самостоятельно продавать, либо приобретать недвижимость, задают вопрос, можно ли по закону отменить подписанный ранее купли-продажи жилья.

Например, бывают случаи, что сделка уже фактически состоялась, но при этом продавец не торопится выписываться из квартиры.

Главы из книги НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

1. Общие положения

2. Споры, связанные с приобретением права собственности

3. Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности

4.Споры, связанные с самовольной постройкой

5. Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации)

6.Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

7.. Споры об освобождении имущества от ареста

8. Споры о правах на недвижимое имущество

9. Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

Авторы: Потапенко Сергей Викторович, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук, профессор, судья высшего квалификационного класса, председатель Волгоградского областного суда.

Зарубин Алексей Валентинович, кандидат юридических наук, доцент, председатель судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда.Под редакцией С.В. ПОТАПЕНКО

Возврат земельного участка при расторжении договора купли-продажи

На практике заявители задают вопрос о возможности расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

По общему правилу, отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи, невозможен. В случае наличия оснований для признания договора недействительным он может быть признан таковым судом по заявлению заинтересованного лица.

В случае отказа одной из сторон сделки от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), то есть право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации.

Таким образом, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако и права продавца в этом случае ограничены: при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (далее - Закон 122-ФЗ)).

В таком случае убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 Закона 122-ФЗ).

Кроме того, следует иметь в виду следующее.

Сам договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю, в связи с чем договор считается заключенным с момента подписания договора купли-продажи сторонами. То есть в описанном случае договор уже исполнен, сделка завершена и расторгнуть договор невозможно, поскольку он прекращен.

Помимо этого, в отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Завершенную сделку можно признать недействительной (ст. 166 ГК РФ). При признании судом сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Обращение в суд с заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только при наличии оснований, указывающих на нарушение прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку. Например: не соблюдена форма договора, содержание договора противоречит законодательству, сделка совершена по принуждению, отсутствует согласие сособственника участка на сделку, иные обстоятельства.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: