Вычет при продаже доли недвижимого имущества

Имущественный вычет при продаже доли

Каким образом можно получить имущественный вычет при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности? Размер имущественного вычета в этом случае будет зависеть от того, в каком порядке была осуществлена продажа квартиры.

О получении имущественного вычета при покупке жилья в общую долевую собственность мы рассказали раньше. Сейчас расскажем, каким образом будет распределяться вычет, при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

Налоговым кодексом (подп. 1 п. 1 ст. 220) установлено, что при продаже квартиры, иного жилья, долей в них, если продаваемое имущество находилось в собственности не более трех лет, продавцу предоставляется имущественный налоговый вычет в пределах одного миллиона рублей.

При этом, о предоставлении вычета при продаже имущества дольщиками, говорится в абз. 3 пп 1 п. 1 ст. 220 Кодекса. Так, если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет, должен быть распределен между совладельцами в соответствии с размером доли каждого из них. То есть пропорционально долям собственников.

Имущественный вычет будет распределен в таком порядке лишь в том случае, если имущество, находившееся в долевой собственности, будет продано дольщиками как единый объект права собственности (п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 5-П).

Имущественный вычет будет предоставлен каждому из собственников в полном объеме, если каждый из них продает свою долю отдельно.

И так, собственникам, владеющим жильем на правах долевой собственности, при продаже доли, вычет может быть предоставлен следующим образом:

Имущественный вычет распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям

Вычет будет распределен между дольщиками в соответствии с их долями при продаже долей как единый объект собственности по одному договору.

Например, квартира находится в общей долевой собственности трех владельцев. Доли распределены следующим образом:

Собственники решили продать свои доли одному покупателю по договору купли-продажи, в результате сделки у квартиры будет один владелец.

Общий размер имущественного вычета при такой продаже составит 1 млн. рублей и будет распределен следующим образом:

Каждый из собственников получит вычет в сумме, пропорциональной его доле.

Имущественный вычет в полном размере предоставляется каждому собственнику

Каждый собственник получит вычет в полном объеме, независимо от размера доли, в том случае, если доля каждого из них будет продана по отдельному договору купли-продажи, как отдельный объект собственности.

В этом случае, каждый из собственников получит вычет в размере 1 млн. рублей.

И в том, и в другом случае, сумма дохода, полученного от продажи доли, превышающий размер имущественного вычета облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13.

ЦБП Парус 8 ноября 2013 г.

Добавить комментарий Новые публикации Комментарии

Как индивидуальному предпринимателю вести деятельность в другом регионе

Документы, необходимые для регистрации ИП в качестве работодателя в ПФР и ФСС

Москва: 7 (495) 181-51-73, 7 (495) 776-83-73 Офис по работе с клиентами: г. Москва, Овчинниковская наб., д.22/24, стр.1 Почта: info@paruscbp.ru Центр бухгалтерской практики «Парус», 2003 2018

Бухгалтерское обслуживание и бухгалтерские услуги в Москве и МО. Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Юридические услуги: регистрация, внесение изменений, ликвидация.

Имущественный налоговый вычет при продаже доли квартиры

При продаже квартиры ее продавцу, по закону, полагается имущественный налоговый вычет.

Право на имущественный налоговый вычет предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). В соответствии с указанной нормой при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Это означает, что при условии владения недвижимым имуществом менее 3-х лет, продавец такого имущества должен уплатить налог. Размер такого налоговой базы уменьшается на 1 000 000 рублей.

Налоговая база, с которой рассчитывается налог от продажи иного имущества, уменьшается на 250 000 рублей.

С 1 января 2018 года трехлетний срок владения имуществом для появления права на налоговый вычет будет увеличен до 5-ти лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества останется три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации,

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации,

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком —, плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

С 1 января 2018 года трехлетний срок владения имуществом для появления права на налоговый вычет будет увеличен до 5-ти лет.

Итак, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, которой продавец владеет менее 3-х лет, а с 1 января 2018 года менее 5-ти лет, составляет 1 000 000 рублей. С этой суммы налог платить не нужно.

Как рассчитать размер налогового вычета при условии, что у продаваемой квартиры были два или более собственников.

В таком случае, налоговый вычет предоставляется по следующим правилам:

  1. Если квартира была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
  2. Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Разъяснение по этому вопросу было дано ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ «,О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@).

Разъяснение было согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «,Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»,.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Вычет при продаже доли в имуществе

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13.

Основание письмо ФНС России от 02.11.2012 г. ЕД-4-3/18611@ «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял , а для сестры .

Квартира была продана за 4 500 000 рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) - 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 - 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13 = 113 750 рублей - это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х (это сумма дохода) - 1 000 000 х (это сумма вычета) = 3 375 000 - 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13 = 341 250 рублей - это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии,
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества,
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества,
  • Копию паспорта (желательно),
  • Копию ИНН (желательно).

Вычет и уплата налога при операциях с ценными бумагами

Минфин разъяснил, в ,каком размере можно получить имущественный вычет при ,продаже квартиры, которая находилась в ,долевой собственности

Если квартира, находившаяся в долевой собственности менее трех лет*, продана совладельцами как единый объект, то имущественный вычет по НДФЛ распределяется между ними пропорционально их долям. Если же каждая доля продана как самостоятельный объект, то каждое физлицо может получить вычет в полном размере (1 млн. рублей). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 24.06.16 03-04-05/36856.

Чиновники напомнили, что имущественный налоговый вычет при продаже квартиры (или доли в ней), которая находилась в собственности продавца менее трех лет, ограничен суммой в размере 1 млн. рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть доход, не превышающий эту сумму, освобождается от НДФЛ, а с суммы превышения придется заплатить налог по ставке 13 процентов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц (то есть если доли продаются по одному договору), то сумма вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру. Если же доля каждого из собственников будет продана как самостоятельный объект по отдельному договору купли-продажи, то каждый из совладельцев сможет получить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей.

* С 1 января 2018 года минимальный срок владения некоторыми объектами недвижимого имущества в целях освобождения от НДФЛ доходов от их продажи составляет пять лет. Но это касается только тех объектов, которые приобретены в собственность с начала этого года. Если же квартира была куплена до 1 января 2018 года, то доходы от ее продажи после этой даты облагаются НДФЛ по прежним правилам. Подробнее см. «НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества».

Как распределяется имущественный вычет при продаже общего имущества или долей в нем?

Продавая своё имущество, физические лица получают доход, с которого необходимо заплатить НДФЛ (подп.5 п.1 ст.208 НК). На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса налогоплательщик при продаже имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, имеет право заявить имущественный вычет и тем самым снизить, а то и вовсе свести на нет налог, причитающийся к уплате.

На практике имущество редко принадлежит одному гражданину, особенно недвижимое. Гораздо чаще собственниками являются сразу несколько лиц. По этой причине возникают вопросы по применению имущественного вычета при продаже общего имущества или долей в нем.

Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

1. Продажа общего имущества, находящегося в совместной собственности.

Общая совместная собственность не подразумевает определения долей в праве собственности (п.п.1, 2 ст.244 ГК РФ). Поэтому имущественный вычет распределяется собственниками по договоренности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК).

В отношении продажи недвижимости, находившейся в общей собственности супругов, Минфин высказался следующим образом: при отсутствии брачного договора физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи недвижимого имущества (а, следовательно, и имущественного вычета). При наличии брачного договора доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором (Письмо от 20.03.13 г. 03-04-05/4-255).

Пример. В 2010 году супруги Савельевы приобрели в совместную собственность квартиру. В 2012 году квартира продана за 1,3 млн. рублей. По договоренности имущественный вычет в размере 100 заявлен супругой. НДФЛ к уплате составляет 39000 руб.((1300000 руб. —, 1000000 руб.) 13).

Решение о распределении лучше оформить в письменном виде.

2. Продажа общего имущества, находящегося в долевой собственности.

В этом случае распределение вычета осуществляется пропорционально долям в праве собственности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК). При этом распределение производится с учетом максимального размера имущественного налогового вычета: 1 000 000 рублей для недвижимости и 250 000 рублей для иного имущества (Письма Минфина от 10.04.12 г. 03-04-05/7-474, от 01.03.12 г. 03-04-05/7-238).

Пример. Отец и сын продают гараж, находившийся у них в равнодолевой собственности около полутора лет, за 300 000 руб. При этом они имеют право заявить имущественный вычет в размере 125 000 руб. каждый. Налог, который придется уплатить каждому с полученного дохода, составит ((300000 руб. 2) (250000 руб. 2)) 13 = 3250 руб.

Стоит заострить внимание, что это был случай, когда имущество продается как единый объект права собственности. Однако доля в праве собственности тоже может выступать как самостоятельный объект купли-продажи.

3. Продажа доли как самостоятельного объекта.

Распорядиться долей на своё усмотрение позволяет пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса.

При этом, по мнению контролирующих органов, продавая долю в недвижимости, распределять имущественный вычет не нужно: он предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (Письмо Минфина от 15.11.12 г. 03-04-05/5-1310). Это правило применяется и в случае продажи совладельцами своих долей по одному договору купли-продажи, где каждый выступает продавцом своей доли в праве собственности (Письмо ФНС от 02.11.12 г. ЕД-4-3/18611@).

Пример. По единому договору купли-продажи квартиры братья Филимоновы выступают продавцами своих долей в праве собственности на эту квартиру. Старший продает 2/3 доли за 1 500 000 руб., младший 1/3 за 900 000 руб. Жильё находилось в общей долевой собственности менее трех лет. Каждый из братьев имеет право получить имущественный вычет в сумме, полученной от продажи доли, но не более 1 000 000 руб.

Старшему брату придется заплатить НДФЛ в сумме 65000 руб.((1500000 руб. 1000000 руб.) 13). Младшему не придется платить ничего.

Что касается имущественного вычета при продаже долей в ином имуществе (которое не относится к квартирам, жилым домам, садовым домикам, дачам, земельным участкам), то здесь мнения Минфина и ФНС разделились. Минфин занимает более жесткую позицию, вытекающую из буквального прочтения абзаца 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса: вычет при продаже долей в ином имуществе не предусмотрен (Письмо от 25.04.12 г. 03-04-05/4-545). ФНС же считает, что доля в ином имуществе сама считается иным имуществом, и вычет на основании подп.1 п.1 ст.220 НК возможен (Письмо УФНС по г.Москве от 14.02.12 г. 20-14/012280@).

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то лучше сделать запрос в территориальный налоговый орган по месту жительства и следовать его разъяснениям, во избежании претензий за неверное исчисление (неуплату) налога.

В определенных случаях доля в имуществе, находящемся в долевой или совместной собственности, может быть выделена в натуре (п.2 ст.252, п.1, 3 ст.254 ГК). При этом прежний объект недвижимости прекращает свое существование, и регистрируется новый (п.9 ст.12 Федерального закона от 21.07.97 г. 122-ФЗ). Владельцы получают свидетельства о праве собственности на вновь образованные объекты недвижимости. При дальнейшей продаже они признаются самостоятельными объектами, в отношении которых можно применять имущественный вычет в полной сумме (1 000 000 руб. или 250 000 руб., в зависимости от вида имущества) (Письмо Минфина от 20.03.12 г. 03-04-05/7-333).

Пример. В 2010 году осуществлен раздел дома между матерью и дочерью, который находился в их совместной собственности. В 2012 году дочь продала свою часть дома за 1 млн. руб. Ей положен имущественный вычет в размере 1 млн. руб., применив который, платить НДФЛ с дохода от продажи принадлежащей ей части дома не придется.

Вычет при продаже доли недвижимого имущества

Здравствуйте. Вопрос заключается в следующем: Хотим продать квартиру, в собственности менее 3 лет, 4 собственника , по 1/4 доли , муж, жена , несовершеннолетний сын( разрешение опеки получено), сын жены недееспособный( решение опеки получено), будет 4 договора купли продажи, за недееспособного и несовершеннолетнего представитель жена, Надо ли в этом случае за месяц извещать собственников о продаже долей или при оформлении купли продажи долей у нотариуса пишется отказ о покупке. Если мы будем продавать доли в один день и у одного нотариуса- объединит налоговая эти сделки в один объект ? и налоговый вычет будет 1 млн. на всех или же каждому собственнику положен налоговый вычет 1млн. руб. Одна доля - 1100000 руб.

24 Июня 2018, 03:24 Людмила, г. Владивосток

Ответы юристов (3)

Если доли продаете в один день, то извещать собственников не нужно.

Зачем вам делать четыре договора? Пишите один договор, в нем укажите в качестве продавцов всех собственников по 1\4 доли в праве на квартиру. Так будет проще.

Налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже имущества распространяется на каждого собственника. Соответственно, если 1\ доли стоит 1 100 000 руб., то налоговая база будет составлять 100 000 руб.

Уточнение клиента

Спасибо. Нам в агентстве сказали, что в Москве уже есть практика , когда люди продавали свои доли в одном договоре и у одного нотариуса, налоговая служба объединила их в единый объект и агентство рекомендует нам продать доли по отдельным договорам у разных нотариусов, и в разные дни. Как быть?

24 Июня 2018, 05:13

Есть вопрос к юристу?

Теперь понял, в чем у вас вопрос.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов полученных налогоплательщиком от продажи квартир или доли (долей) в указанном имуществе, находившмхся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности

по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Вот ссылка на сайт налогового ведомства. Не буду повторяться, сами почитайте.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: