Заключение сделки с землей

Особенности заключения сделок с землей: договор купли-продажи

По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.

  • Законом установлен максимальный размер площади земельного участка, который может принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Для Свердловской области это 10 от общей площади сельскохозяйственных угодий.
  • Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет более 50 , не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения на праве собственности или каком-либо ином праве, кроме аренды.
  • Преимущественное право субъекта РФ или в определенных случаях муниципального образования на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

То есть, такие предложения ООО ",Еврогрин-Строй", и не могли быть приняты Правительством Свердловской области в качестве предложения для заключения договоров купли-продажи.

Гаврильева Дарина Алексеевна

Последние отзывы

Председатель БФ ",Прикоснись к добру",

С землей

Перечень необходимых документов при заключении сделок с землей
  • Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор передачи земельного участка (доли) в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство) на земельный участок,
  • Выписка из Единого государственного реестра права на земельный участок (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области) об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на земельный участок,
  • Кадастровый План земельного участка/выписка из кадастрового плана (Комитет по Земельным ресурсам и Землеустройству),
  • План границ земельного участка (Комитет по Земельным ресурсам и землеустройству),
  • Справка об отсутствии строений на земельном участке (ПИБ),
  • Справка о цене земельного участка (Комитете по земельным ресурсам и землеустройству).
Примечание
  • Согласие супруга на совершение сделки (согласно ст. 34, 35 СК РФ):
    • со стороны продавца, если отчуждаемый земельный участок был приобретен во время брака по возмездным сделкам (не дарение, не по наследству), то требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение,
    • со стороны покупателя, если гражданин на момент совершения сделки состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на приобретение,
    • Гражданин, приобретающий земельный участок и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об отсутствии брака,
  • Если отчуждается доля земельного участка (продажа, мена) - требуется нотариально удостоверенный отказ сособственников от преимущественного права покупки указанной доли (при дарении такое согласие не требуется). Такой отказ считается полученным, если в течении месяца после письменного извещения сособственника, он не осуществил свое право преимущественной покупки,
  • Если отчуждаемый земельный участок принадлежат на основании договора дарения, либо свидетельства о праве на наследство - требуется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам,
  • Для удостоверения сделок необходимо личное присутствие сторон (или доверенных лиц, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей), участвующих в договоре, с паспортами (паспорт подлежит обмену по достижении 20 и 45 лет),
  • В случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно представить документы, подтверждающие правоспособность юридического лица, в подлинниках:
    • Устав (Положение),
    • Свидетельство о государственной регистрации,
    • Документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (протокол или решение о назначении (избрании) и исполнительного органа),
    • Для представителя юридического лица, не являющегося исполнительным органом, предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки,
    • ИНН,
    • Выписка из ЕГРЮЛ,
    • Решение о сделке.

Нотариус Санкт-Петербурга Козлов Кирилл Викторович.

Оформление сделок с землей. Юридические тонкости

Рассматривая нормы законодательства, регулирующие наиболее зримые аспекты оформления сделок с недвижимостью, возникает огромное количество вопросов, связанных не только с тонкостями правовых норм, но и с доступностью получаемой информации
  • границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
  • решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка,
  • проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.
  • распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
  • определение функционального назначения и определение разрешенного использования,
  • кадастровый план земельного участка.
Поделиться Популярное видео Новости от партнеров ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ МЫ В СОЦ. СЕТЯХ

©, 20052017 ООО «ФОРУМХАУС»

При полном или частичном использовании материалов дачного форума обязательна активная прямая ссылка.

Сайт может содержать контент, не предназначенный для лиц младше 16 лет.

Заключение

В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность заключенных сделок. А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными, на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

Кроме того, подробно рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю.

Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей, принимают все более организованный, упорядоченный вид. И хотя, большинство сделок регулируется по-прежнему гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей.

В дипломном проекте подробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков, требования к организации торгов, аукционов. Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.

Аренда земли детально разработана Земельным кодексом Российской Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления, возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. Вопрос земли в России неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею.

Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам). В их число входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет зарубежного капитала. Второе направление регулирования ограничение по либо прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.

Кроме того, предусмотрен особый порядок и форма сделок с земельными участками в зависимости от их целевого назначения. Например, в случаях продажи сельскохозяйственных земель об этом уведомляются органы власти (государственные или муниципальные), и они же обладают правом преимущественного выкупа. Договор по сделке может быть только письменным, и государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной процедурой. В остальных отношениях все виды сделок с земельными участками проводятся по общим правилам Гражданского кодекса.

Основные виды сделок с земельными участками

В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект, поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки, ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.

Самым распространенным видом является сделка куплипродажи земельного участка. Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков, предусмотренные гражданским законодательством, например:

  1. земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных),
  2. допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор,
  3. участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок,
  4. земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал,
  5. законной является сделка по учреждению доверительного управления землей,
  6. разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.

Особенности сделок с земельными участками

Все требования, установленные законом для договоров по недвижимости, в равной степени относятся и к земле. Но существуют и специфические особенности сделок с земельными участками, которые ограничивают права собственников и пользователей. Сделка по покупке земельного участка не дает права покупателю изменять целевое назначение земли, все ограничения и обременения, наложенные на участок, сохраняются при переходе права собственности. Земля и построенные на ней сооружения неотделимы друг от друга. Если ими владеет один хозяин, то раздельная продажа такой недвижимости запрещена. Приобретение недвижимости дает право собственнику на преимущественную приватизацию земли под объектами.

Существенным условием сделки по куплепродаже является цена, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка. Если продается недвижимое имущество, расположенное на земле, которая находится в государственной (муниципальной) собственности, то стоимость устанавливается соответствующими уполномоченными органами. Сделка по продаже земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, может быть признана недействительной, если она совершена без учета интересов собственников. Если их несколько, а участок земли является неделимым, то владельцы недвижимых объектов наделяются правом ограниченного пользования.

Сделки с недвижимостью характеризуются повышенными рисками. Сопровождение сделок с земельными участками профессиональным юристом оберегает участников от многих проблем. Земля привлекательный инвестиционный объект, и различные мошеннические действия в этой сфере далеко не редкость, как и в сделках с другими видами недвижимости. Чаще всего их целью является не оформление в собственность, а последующая перепродажа и получение прибыли.

Оформление сделок с земельными участками

Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт обязательное приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами (межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление сделки продажи земельного участка.

Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.

Заключение сделки с землей

Коллегия адвокатов «ЭксЛедж» г.Москвы

Кустовский Алексей Евгеньевич

Москва, Кадашевская набережная, 22/1 стр.1

ст. М.: Третьяковская, Новокузнецкая

УСЛУГИ АДВОКАТА: МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

Категории дел

Мы ответим на любые Ваши вопросы

Запишитесь к нам для личной консультации

с 9.00 до 21.00 ежедневно

Вы можете связаться с нами

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Действительность сделок, связанных с ограничением прав на земли зависит от наличия одновременно следующих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам, совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности, совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки, соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью.

Недействительные сделки, в том числе с земельными участками и земельными долями, разделяются на ничтожные (недействительные с момента совершения) и оспоримые (недействительность сделки может быть признана судом по основаниям, указанным в законе и иных правовых актах). Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных основаниях недействительности и правовых последствиях их недействительности (ст. 167 - 179 ГК РФ), по кругу лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК). Недействительность и последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяются ст. 162 и 165 ГК РФ. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка согласно ст. 165 ГК РФ является ничтожной. В отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом. В ГК РФ содержатся прямые указания о возможности оспаривания или о ничтожности сделки в случае, если они противоречат нормам закона или иных правовых актов. Так, например, к земельным сделкам применимы основания ничтожности сделки, предусмотренные для договоров дарения (п. 3 ст. 572 ГК), аренды и субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Земельная сделка может признаваться полностью недействительной, а возможно признание недействительной части сделки, ее отдельных условий. Земельный кодекс РФ в ст. 37 содержит положения о недействительных условиях договоров купли-продажи и мены земельного участка. Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. Такие условия договора признаются недействительными (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Следует отметить, что хотя пункт 2 ст. 37 ЗК содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: